"7월말 집 잔금을 치뤄야 하는 상황입니다. 생애 첫 주택담보인정비율(LTV)이 80%까지 늘어난다는 소식에 대출 변경을 고민 중입니다. 그런데 현재 규정 변경 예고만 되어있고 정확히 언제 고시한다는 내용이 없어서 실수요자들은 혼란이 있습니다. (40대 최모씨)
"신혼집을 못 구해 자취방에서 신혼생활을 시작할 예정입니다. 이달부터 첫 주택 구입은 LTV가 80%까지 적용된다고 해서 영업점에 전화해봤는데 지침이 내려오지 않았다더군요. 시행된다고 한들 대출 이자 부담이 큰 상황에서 내 집 마련은 어려울 것 같습니다. 내년까지 더 두고봐야죠" (30대 김모씨)
정부가 이달부터 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 LTV 상한을 80%까지 확대 적용한다고 밝혔지만 관련 규정이 개정되지 않으면서 일부 금융소비자들이 혼란을 겪고 있다. 실제로는 대출이 시행되지 않고 있기 때문이다. 또 금리는 오르고 부동산 거래가 침체되는 와중이어서 대출이 진행되더라도 실효성이 있을지 의문이 제기된다.
"LTV 80% 적용 7월부터 되는 줄 알았는데…"
16일 금융권에 따르면 금융위원회는 생애 첫 LTV한도 80% 확대안을 시행하기 위해 이달 말까지 관련 규정을 개정할 계획이다. 개정 내용이 시중은행들에 전달되면 전산 작업 등을 거쳐 내달 말 이전에는 금융 소비자에게 적용될 것으로 보인다.
앞서 정부는 7월부터 생애 최초 주택구입자에 대한 LTV 한도를 늘리겠다고 밝혔다. 현행 60~70% 수준인 LTV 상한을 주택 소재지역, 가격, 소득과 상관없이 80%로 완화하고, 대출한도는 6억원으로 확대하겠다는 것이다.
이 과정에서 해당 제도가 1일부터 당장 시행된다고 생각한 일부 금융소비자들이 영업점에 문의하는 해프닝도 벌어졌다. 경기도 분당에 위치한 시중은행 영업점 직원은 "이달 초 보도가 나온 뒤 관련 문의가 몇 건 있었다"며 "아직 공문이 내려오지 않아 정확한 시행 시기를 모른다는 대답만 되풀이했다"고 말했다.
문제는 내달 LTV한도가 확대되더라도 실효성이 떨어질 가능성이 높다는 점이다. 한국은행이 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행하면서 가뜩이나 위축됐던 부동산 시장이 더 움츠러들고 있어서다.
"대출되면 뭐하나…집 안 사는데"
아파트 가격이 천정부지로 치솟던 서울 아파트조차 매수 심리가 갈수록 위축되고 있다. 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.04% 하락해 7주 연속 하락했고, 낙폭도 지난주(-0.03%)보다 커졌다.
서울 아파트 매매수급지수는 86.4를 기록해 지난주(86.8)보다 0.4포인트(p) 하락했다. 지난 5월 이후 10주 연속 내림세다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것으로, 이 지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
한국은행이 당분간 기준금리 인상 기조를 이어가겠다고 예고한 만큼, 주택 가격 상승 기대감은 더 꺾일 전망이다. 특히 대출 금리가 치솟고 있어 이자 부담이 높아진 젊은 2030세대를 중심으로 생애 첫 주택구매 수요는 줄어들 것으로 보인다.
실제 생애 첫 주택구매자들의 매수 심리는 얼어붙고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~6월 생애 첫 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매수자는 16만8468명에 그쳤다. 상반기 기준으로 지난 2012년(16만1744명) 이후 10년 만에 최저치다. 최대 수준을 나타냈던 지난해(28만4815명)에 비하면 40% 넘게 쪼그라든 수준이다. 월별로 보면 지난달 생애 첫 부동산 매수자는 2만6111명에 불과해, 2013년 2월(3만5320명) 이후 최저치를 나타냈다.
한 금융권 관계자는 "근로소득을 바탕으로 하는 2030세대는 자본금이 크지 않아 대출금리에 민감하다"며 "거래절벽까지 나타나는 상황에서 LTV완화가 젊은세대들의 주택구입 결정에 큰 영향을 주진 못할 것 같다"고 설명했다.
채선희 한경닷컴 기자
주택담보대출 비율을 말하는 ‘LTV(loan to value ratio)’는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율로 쉽게 말해 대출 가능 한도다.
수년 전에는 지역과 무관하게 70% 비율로 대출을 받을 수 있었지만, 30차례가 넘는 부동산 대책을 거치며 규제 지역(투기 지역, 투기 과열 지구, 청약 조정 지역)과 비규제 지역에 따라 40~70%로 한도가 세분화하면서 내 집 마련을 하려는 실수요자들의 마음을 무겁게 하고 있다.
이에 주택담보대출 금리 비교 사이트 ‘내금리닷컴’은 규제 지역과 대출 목적에 따라 달라지는 LTV 조건과 한도를 8일 소개했다.
먼저 주택구입자금 대출과 생활자금 마련 목적 담보 대출의 LTV 한도가 다르다. 보유하고 있는 아파트, 빌라, 오피스텔 등 부동산을 담보로 생활자금 대출을 이용할 때 구매 시보다 약 10% 정도 LTV가 줄어든다.
무주택 실수요자인지, 1주택 보유자(처분 조건)인지에 따라서도 아파트 매매 대출 LTV가 달라진다. 시세 9억원 이하분의 대출금과 초과분 대출금에도 각각 다른 LTV가 적용된다.
무주택 실수요자의 조건은 투기 지역, 투기 과열 지구에서 시세 6억원 이하 주택을 구매하는 경우(부부 합산 연소득 7000만원 이하, 생애 최초인 경우 8000만원 이하)와 청약 조정 지역에서 시세 5억원 이하(부부 합산 연소득 6000만원 이하, 생애 최초인 경우 7000만원 이하)의 주택을 매매하는 경우에 해당한다.
연이은 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않으면서 ‘영끌’을 해서라도 내 집 마련에 나서는 사람이 늘고 있다. 줄어든 LTV 한도 조건을 몰랐던 사람들은 내 집 마련 계획을 포기하거나 급하게 부족한 자금을 마련하기도 한다.
하지만 목적과 개인 조건에 따라 최대 시세의 40% 한도가 차이가 발생할 수 있기 때문에 은행별 아파트 담보 대출 금리를 비교하기 전에는 내 상황에 맞는 LTV 한도를 확인하는 것이 우선이다.
내금리닷컴은 은행, 보험사, 주택담보대출 금리 비교와 LTV 한도 조회, 전세 입주 자금 및 퇴거 자금 대출, 개인 사업자 대출 등 금융 전반의 정보를 무료로 제공하고 있다. 홈페이지 방문 시 담보 대출 이자 계산기, 포장이사 견적 비교 서비스를 이용할 수 있다.
담보인정비율(LTV) 계산
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- 설명
- 지역별 LTV
- 임차보증금
LTV(Loan to Value : 담보인정비율)은 담보 대비 대출금액의 비율을 나타내는 지표로, 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 산출할때 사용됩니다.
LTV 기준비율은 지역에 따라 다르며 40~70% 수준입니다.
- 임차보증금 : 대출 이전에 전입한 전월세 계약의 보증금을 의미합니다. 우선적으로 변제 해줘야 되는 금액이므로 대출가능금액에서 빠집니다.
- 소액임차보증금 최우선변제금액(aka. 소액보증금) : 대출 이후에도 누군가가 남는 방에 뒤늦게 전입을 하면 비록 후순위 권리자일지라도 법으로 정한 금액만큼은 최우선으로 변제 해줘야 합니다. 혹시 모를 전입자를 대비해 방 수만큼 최우선변제금액을 일부 차감하고 대출가능금액을 계산합니다. 일반적으로 주택이나 상가는 구분된 방 수에 따른 소액임차보증금을 차감하지만, 아파트는 하나만 차감합니다. MCG나 MCI의 보증부 대출은 방을 차감하지 않을 수 있습니다. (금융회사마다 다를 수 있음)
계산식
- 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
- 선순위채권 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
- 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
지역별 LTV 기준
| 9억 이하 | 서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 불가 | 불가 | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | - | 불가 | 9억 초과와 동일 |
지역별 소액임차보증금
| 서울특별시 | 5,000만원 | |
| 인천광역시 | 강화군, 옹진군 | 2,000만원 |
| 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시 | 4,300만원 | |
| 시흥시 | 반월특수지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 남양주시 | 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 | 4,300만원 |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 | |
| 광주/대구/대전/ 부산/울산광역시 | 군지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 2,300만원 | |
| 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,300만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 |
소액보증금 최우선변제 제도에 따라 주택에 있는 모든 방은 세입자가 들어올 가능성이 있다고 가정하고 세입자에게 변제해줄 금액을 대출 가능액에서 제외하게 됩니다.
- (전체방수 - 1) × 소액보증금 만큼 대출 가능 금액에서 제외
- 아파트는 실제 방수와 관계없이 적용 방수를 1개로 할 수 있음
MCI 또는 MCG와 같은 보증부 대출은 소액보증금을 차감하지 않습니다. 이 경우 "방 공제"에 체크를 해제하고 계산하세요. 다만 이 경우 보증료가 별도로 부과될 수 있습니다.
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