남편 단독명의의 주택을 증여를 통하여 공동명의로 하는 경우
(증여에 의한 소유권일부이전등기)
1) 개관
이미 남편의 단독명의로 주택 등 부동산이 등기되어 있는 경우 이를 공동명의로 이전하는 방법입니다. 이 방법은 지분 1/2만 이전하는 것을 제외하고는 증여에 의한 소유권이전등기절차와 동일하므로 필요서류 및 등기신청절차는 이에 따라 신청하면 됩니다.
2) 등기신청 절차 :
여기를 클릭!3) 첨부서류
▶ 증여자(남편)으로부터 받아야 할 서류
o 등기필증(등기권리증)
o 인감증명서(일반)
o 주민등록초본
▶ 수증자(아내)가 준비해야 할 서류 (
"공동명의 방법:공동 매입한 경우"참조)
o 검인받은 증여계약서
o 수증자의 주민등록등본
o 건축물대장등본
o 토지대장등본
o 개별공시지가확인서
o 등록세영수필확인서
o 국민주택채권매입필증
o 정부수입인지
o 대법원수입증지
4) 세무관계
① 증여세
1/2 지분에 대해서만 증여를 하는 것이므로 가액의 1/2에 대하여 증여세를 부과하는 데, 부부간의 증여에 있어서 증여가액에서 3억을 공제한 금액에 대하여 일정한 증여세율을 적용합니다.
→
> 신고납부 > 증여세 메뉴를 참조하시기 바랍니다.
② 등기비용 (등록세 및 취득세 등 제세공과금)
o 등록세 : 신고가액의 1.5%
o 교육세 : 등록세의 20%
o 취득세 : 신고가액의 2%
o 농특세 : 취득세액의 10%
o 수입인지 : 신고가액에 맞는 인지세율 적용
o 수입증지 : 부동산의 개수당 8,000원
o 국민주택채권 : 시가표준액에 따라 매입율을 적용
* 이 자료는 등기닷컴에서 협찬해 주셨습니다. *맞벌이로 열심히 살아온 J씨는 2003년 겨울, 분양받은 아파트에 입주하면서 소유권 등기를 부부 공동의 이름으로 했다. 남편과 함께 자신의 이름이 올라간 등기부 등본을 보면서 아내는 무척 좋아했다.
요즘은 J씨처럼 공동 명의를 하는 사례가 늘었다. 공동 명의는 남편의 재산과 아내의 재산을 별개로 보는 세법상 ‘부부별산주의’를 따르는 우리나라의 세법 원칙에서 출발한다.
공동 명의로 등기를 하면 여러모로 좋지만 모든 경우에 유리한 것은 아니므로 세무 전문가와 상의해 자신의 처지에 맞는 결정을 하는 게 바람직하다.
부동산의 소유권이 배우자 한 사람의 이름으로 되어 있으면 배우자 단독으로 부동산을 처분해도 막을 길이 없다. 살다보면 친지나 친구가 보증을 서 달라고 요청할 때가 있는데, 배우자와 상의하지 않고 응했다가 가정 파탄으로 이어지는 경우가 숱하다.
공동 명의로 등기가 되어 있었다면 배우자 동의 없이는 부동산을 담보로 제공할 수 없으므로 아무래도 신중한 결정을 내리게 된다.
공동 명의로 하면 대체로 세금이 줄어든다. 양도세는 부부 별도로 계산하므로 공동 명의를 하면 기본공제(연간 250만 원)를 부부가 각각 받고, 세율도 낮게 적용받는다.
보유세도 유리하게 작용한다. 재산세와 종합토지세는 세율이 초과누진세율로 과세되어 과표가 커지면 커질수록 세율이 높아진다. 그런데 공동 명의로 보유하면 과표가 분산되어 낮은 세율이 적용된다. 다만 공동 명의를 하더라도 취득세와 등록세는 줄어들지 않는다.
공동 명의를 하면 배우자 한 사람이 자신의 지분만을 담보로 제공했을 때 경매에 넘어가더라도 공유 지분 소유자의 동의가 없는 한 경매 개시 결정이 나지 않는다. 결정이 난다 해도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트는 경매 참여자들이 꺼린다.
또한 낙찰 결정이 나더라도 싼값에 낙찰될 확률이 매우 높다. 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수 신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 되살 수 있다.
공동 명의는 새로 입주하거나 샀을 때 필요 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단하다. 이미 부부 중 한 사람의 명의로 등기가 되어 있다면 증여의 형식으로 공동 명의로 바꿀 수 있다.
배우자끼리의 증여는 3억 원까지는 세금을 물리지 않는다. 이때 부부간 증여의 공제액인 3억 원은 10년간 합산한 금액이다. 종전에는 이 금액이 5억 원이었으나 2003년 1월부터 3억 원으로 낮아졌다.
◇새 아파트나 분양권의 공동 명의
새 아파트를 분양받았거나 분양권을 구입한 뒤 입주할 때 공동 명의로 하려면 잔금을 치르기 전에 하는 것이 낫다. 잔금을 치르면 일단 한 사람 이름으로 소유권 이전등기를 하고 나서 공동 명의로 전환해야 한다.
가령 남편이 분양을 받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주된다. 이때는 취득세를 한 차례 더 내야 한다.
건물 완공 후 잔금까지 냈다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 한다. 따라서 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동 명의로 할 경우에는 잔금을 치르기 전에 해야 한다. 그러면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다.
◇공동명의 할 필요 없거나 불리한 경우
1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다.
이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 취득·등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있다. 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커서 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안된다.
다음의 경우도 공동명의에
따른 실익이 없다.
1. 증여 재산의 액수가 커서 증여세 부담이 많은 경우
2. 양도차익이 적어 공동명의에 따른 세금 분산효과가 작은 경우
3. 1가구1주택 비과세 대상
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지난해 12월 통계청이 발표한 자료에 따르면 신혼부부 105만 2,000쌍 가운데 부부 중 1명이라도 주택을 소유한 경우는 46만 1,000쌍(43.8%)에 이른다고 합니다. 이중 부부 공동명의인 경우가 8만 3,000채(14.5%)인 것으로 나타났는데요. 이는 전년보다 4.1% 증가한 수치로, 4년째 증가하고 있는 중입니다.
주택을 구입할 때 부부 공동명의로 계약하는 것은 대표적인 절세 방법 중 하나입니다. 그런데 부부 공동명의가 정말로 절세의 만병통치약일까요? 공동명의가 효과적인 부동산 절세 방법인 것은 맞지만, 모든 상황에서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 취득 시 부부 공동명의가 갖는 장단점을 알아보도록 하겠습니다.
부부가 공동명의로 주택을 구입하는 가장 큰 이유는 바로 절세 때문입니다. 부동산 취득 과정에서는 많은 종류의 세금이 발생하는데요. 이때 공동명의를 활용하면 개인별로 과세되는 세금이 줄어든다는 장점이 있습니다.
공동명의를 선택할 경우 우선 양도소득세를 크게 줄일 수 있는데요. 양도소득세는 부부 각자의 양도차익에 대해 세금을 계산한 뒤, 양도차익이 클수록 높은 세율을 적용합니다. 예를 들어 양도소득 금액이 1억 원일 때 단독 명의라면 35%의 세율을 적용 받는 반면, 공동명의일 경우에는 이보다 낮은 24%의 세율을 적용 받습니다.
하지만 공동명의라고 해서 절세 금액이 한없이 커지는 것은 아닌데요. 공동명의 취득으로 인한 양도소득세 최대 절세 금액은 약 4,000만 원(최대한도)입니다. 주택을 장기 보유했거나 양도소득세 비과세 대상이라면 혜택이 크지 않다는 점도 참고해야 합니다.
종합부동산세도 줄일 수 있습니다. 1주택자가 단독명의로 등록했을 때 종합부동산세 과세기준은 9억 원(공시가격 기준)인데요. 공동명의라면 명의자별로 6억 원까지 비과세이므로 총 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
또 부부가 공동명의로 주택을 보유해 임대사업자로 등록했다면 임대소득세도 줄일 수 있는데요. 임대소득세 역시 한 명씩 개별적으로 과세하기 때문에 공동명의로 수입을 분산하면 상대적으로 낮은 세율을 적용 받을 수 있습니다. 이 밖에도 상속세나 증여세가 발생할 때 누진세율을 피할 수 있어 유리합니다.
그러나 부부 공동명의가 불리하게 작용하는 사례도 있습니다. 공동명의로 부동산을 취득했을 때, 소득이 없는 배우자에게 증여세가 발생할 수 있는데요. 전업주부로 오랜 기간 소득이 없었던 아내가 부동산 구입 자금 일부를 어떤 경로로 마련했는지 소명하지 못하면 수천 만 원의 증여세 고지서를 받게 될 수 있습니다.
예를 들어 15억 원인 집을 부부 공동명의로 취득했다면, 남편이 가정주부인 배우자에게 7억 5,000만 원을 증여한 것으로 보는 셈인데요. 부부 간 증여액의 비과세 한도는 10년에 6억 원까지입니다. 이를 초과하는 1억 5,000만 원에 대해서는 세금을 내야 하는 것이죠.
뿐만 아니라 남편이 직장인이고 아내는 전업주부라면, 아내가 남편의 피부양자로 설정되어 보험료 부담이 적은 게 일반적인데요. 만약 집값이 올라 피부양자 기준(부동산 공시가격 9억 원 이하)을 맞추지 못하게 되면 아내가 지역가입자로 전환되어 4대보험료 부담이 증가할 수 있습니다. 임대주택을 공동명의로 등록한 경우에도 주의해야 하는데요. 임대 소득이 발생하면 배우자의 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다.
단독명의로 집을 구입한 후 도중에 공동명의로 전환할 예정이라면 특히 주의해야 하는데요. 부동산은 취득·보유·양도 단계마다 세금을 내야 하는데, 최초 취득 시점과 공동명의 전환 시점에서 각각 두 번의 취득세가 발생하기 때문입니다. 만약 공동명의자의 소득이 적거나 신용이 좋지 않다면 담보대출 한도가 낮아질 수 있다는 점도 공동명의의 단점입니다.
부부 공동명의로 주택을 취득하면 절세가 가능하고, 배우자의 동의 없이 집을 담보로 대출을 받거나 처분하는 일을 막을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 공동명의 전환 과정이 번거로울 뿐만 아니라 상황에 따라 실익이 크지 않을 수도 있는데요. 따라서 각자의 조건과 여러 가능성을 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 합니다.
일반적으로 보유한 주택 가격이 12억 원을 넘지 않고 4대보험료를 각각 내는 맞벌이 부부라면 공동명의가 유리하다고 생각하면 되는데요. 앞서 설명한 것처럼 12억 원 이상의 고액 부동산을 취득하는 경우라면 증여 과정에서 세금이 발생할 수 있고, 한쪽 배우자가 4대보험에 가입하지 않은 외벌이 가정이라면 보험료 부담이 크게 증가할 수 있으니 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 부부 공동명의의 득과 실에 대해 알아봤습니다.
과거 결혼식 주례사에서 자주 등장했던 문구 증 ‘부부는 일심동체’라는 말이 있는데요. 원칙적으로 부부는 하나라는 말이 맞겠지만, 부동산 문제에 관해서는 공동명의보다 단독명의가 효과적인 경우도 있다는 사실을 꼭 기억하세요!