국토교통부에 따르면 한국인의 70% 이상이 아파트나 빌라 등의 공동주택에서 거주하고 있다고 합니다. 여럿이서 모여 사니 좋은 점도 있겠지만 여러 가지 갈등도 발생하기 마련인데요. 특히나 아파트와 같은 건축물은 보통 10년 이상 지나게 되면 여러 가지 하자와 그에 따른 이웃 간 혹은 위층 아래층 세대 간에도 문제가 발생하게 됩니다. 공동주택에서 이웃 간에 문제 된 분쟁 접수 건수가 최근 10배 이상 늘었다고 하니 그 심각성이 정말 와닿는 듯합니다.
사실, 윗집과 아랫집 사이에는 층간 소음 문제는 물론이고 누수로 인한 피해 문제가 빈번히 발생하고 있습니다. 사실 층간 소음 문제는 서로 간에 주의만 기울인다면 인위적인 노력에 의해 해결이 가능하지만, 누수 문제는 그렇지 않습니다. 누수 문제는 사실 윗집에서도 인식하지 못하던 차에, 건축물의 하자와 내구연한 경과로 의도치 않게 발생되기 때문인데요. 요컨대, 층간 세대 간에 가장 큰 피해 발생이 문제 되는 것이 바로 ‘누수’ 분쟁입니다.
보통은 누수 피해가 발생할 경우 윗집에서 무조건 수리비 및 배상을 해주어야 한다고 알고 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다.
일단 누수의 원인이 윗집에 있지 않은 경우도 있기 마련입니다. 그렇기 때문에 관련 문제가 발생할 경우 누수탐지 기술자를 통해 누수의 원인을 확인해 보는 것이 우선입니다. 전문가의 감정 결과, 누수의 원인이 윗집에 있다면 윗집에 보수의 책임이 있는데요. 물론 누수 원인이 공용부에 있다면 이는 윗집의 책임이 아닙니다.
그렇다면 여기서 말하는 ‘공용부’란 어느 곳을 의미할까요? 대법원의 판결에 따르면 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등은 구조상 구분 소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않습니다. 그렇기 때문에 이러한 부분으로 인한 누수는 윗집의 책임이 아니겠죠. 다만 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분인지에 의해 결정되어야 합니다. 그렇기 때문에 자세한 사정에 따라 윗집의 책임 여부가 달라질 수 있습니다.
그렇다면 만약 공용부의 하자로 인하여 누수가 발생하였을 경우라면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때는 공동주택에서 관리하는 장기수선 충당금 혹은 단체 보험으로 처리를 하면 됩니다. 하지만 누수의 원인이 윗집에 있다면 윗집과 상의 후 공사 및 배상을 받으면 됩니다. 피해자 측에서 누수로 인한 피해 부분을 공사하고 그 비용을 윗집에 청구하면 간편히 해결될 수 있는 문제입니다.
하지만, 아랫집에서 누수로 인한 비용을 청구해온다고 선뜻 그 비용을 내주겠다고 하는 윗집은 거의 드뭅니다. 대부분은 손해배상 책임을 인정하지 못한다거나 혹은 그 액수의 일부분만 지급해 주겠다는 대응이 일반적일 것입니다. 만약 윗집에 책임이 있음에도 불구하고 보상을 하지 않는다면, 소송을 진행해야 합니다. 이를 위해서 일단 내용증명을 보내 윗집을 압박하고 증거를 확보해두는 것이 좋겠습니다.
실제로 윗집의 온수관 점검 거부 및 미보수로 인하여 아래층에 누수 피해가 발생한 사건에서, 재판부는 윗집 주인에게 손괴죄로 징역 4개월 및 집행유예 1년을 선고하기도 했습니다. 윗집 주인이 아랫집을 직접적으로 망가뜨리지는 않았지만, 아랫집에 누수로 피해를 입고 있다는 사실을 알고도 별다른 조치를 취하지 않았기 때문에 타인의 재물을 손괴하였다고 본 사례인데요.
그렇다면 여러 가지 누수가 생기는 상황을 살펴보면서 대처법 및 예방법을 알아보도록 하겠습니다. 가장 대표적인 누수 원인 중 하나가 바로 ‘배관’인데요. 그런데 공용주택의 특성상 배관이 매우 복잡하게 위치하고 있을 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 배관 문제더라도 문제의 원인이 윗집이 아니라 공용부 혹은 윗집의 옆집에 있는 경우도 있습니다.
만약 세대 배관에 문제가 있는 경우에는 해당 세대에서 누수 배상을 해주어야 하는데요. 이와는 다르게 각각의 세대로 통하는 급수배관에 문제가 생긴 경우에는 입주자 대표회의 또는 관리단에서 배상을 진행해야 합니다(서울동부지방법원 99가 단 22374).
따라서 누수 문제가 생겼다면 전문가의 정확한 진단을 받아 누수가 발생한 지점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 위층의 화장실 배관에서 문제가 생긴 경우에는 윗집에서 누수 배상을 하면 되고, 만약 외벽의 문제라면 이는 아파트 관리단이나 입주자 대표회의에서 배상하는 것이 물론입니다.
그렇다면 위층의 문제로 누수가 발생하였음이 분명함에도 불구하고 윗집에서 배상을 해주지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이럴 때는 소유권에 대한 방해제거청구권을 행사하면 됩니다. 쉽게 말하면 윗집의 누수로 인하여 아랫집의 소유권이 방해받았기 때문에 이에 대한 방해제거청구권을 행사할 수 있는 것이죠.
다음으로 누수 문제가 많이 생기는 경우는 바로 ‘인테리어 공사’를 하는 경우입니다. 윗집에서 인테리어를 하다가 배관을 건드리는 등의 문제로 누수가 발생하기도 하는데요. 이때 누수가 발생했음을 알아채는 즉시 윗집에 이를 통보해야 합니다. 인테리어 업체의 영업배상책임보험을 통해 이를 해결할 수 있기 때문입니다. 만약 인테리어 업체가 매우 영세하여 영업배상 책임보험에 가입하지 않은 경우라면 이때는 윗집과 협의하여 따로 배상을 받아야 합니다.
그런데 중요한 점은 인테리어 공사 중 발견된 누수의 경우 인테리어의 문제가 아니라 그 이전부터 있던 문제로 발생한 경우도 많다는 사실입니다. 아파트나 빌라 등의 공용주택 매매 후 `매매 당시에 존재한 하자`가 원인이 되어 누수 하자가 발생했다면 민법 제582조에 따라 `누수 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내`에 매도인에게 보상과 수리를 청구할 수 있습니다. 그렇기 때문에 인테리어 공사 중 누수가 발생한 경우 원인을 잘 파악하시는 것이 좋은데요. 만약 매도인이 배상을 거부한다면, 매수인이 우선 아랫집에 보상을 해준 후 매도인에게 배상 청구소송을 제기해야 합니다. 이때에는 민사 전문 변호사의 상담부터 받으시는 것이 좋겠습니다.
누수 문제는 워낙 그 원인이 복잡하고, 수리를 해도 또다시 누수가 발생하는 경우도 많습니다. 보수 공사에 상당한 비용이 들게 되는데요. 그렇기 때문에 매우 오래된 집을 매매하시는 경우라면 일상생활 책임보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
그런데 윗집에서는 아랫집의 누수를 배상하려는 의사가 있음에도 불구하고, 아랫집에서 과도한 손해배상을 요구하여 갈등이 생기는 경우도 있습니다. 어떤 경우에는 누수로 인한 위로금을 요구하기도 하는데요. 이 경우 윗집에서는 하자 보수 의사를 명백히 표시하는 동시에 과다한 견적에는 응할 수 없다는 의사를 민사 전문 변호사 도움을 받아 명확하게 밝히고 이를 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 추후 법적으로 문제가 불거졌을 때 이를 이용하여 적극적으로 책임을 다했음을 입증하는 것이 유리하기 때문입니다.
뜻하지 않게 윗집 누수 보상 문제로 분쟁이 발생한다면, 아랫집 입장에서도 당혹스럽겠지만 피해 보상 책임 등이 예상되므로 민사 전문 변호사 상담을 통해 본인의 책임을 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 구체적인 방법을 알아볼 필요가 있습니다. 또한, 하자 보수를 진행할 때 1개 업체에서 의견을 받고 수리를 진행하기보다는 여러 곳의 업체로부터 의견 및 견적을 받고 아랫집과 윗집이 협의하여 수리보수를 진행하는 것이 좋습니다.
당연한 부분이지만, 층간 세대 간에 분쟁이 발생하는 경우라면 서로 조금씩 양보하여 원만하게 협의를 하는 것이 최선입니다. 민사소송을 진행하게 되면 많은 시간과 비용, 노력이 들어가기 때문인데요. 특히, 누수하자 소송이 진행되면 소송 과정에서는 거의 필수적으로 감정절차도 진행될 것이며, 그렇다면 감정비용도 소송비용으로 추가로 들어갈 수 있습니다(물론, 들어간 소송비용은 일반적으로는 패소자가 모두 부담하게 됩니다).
요컨대, 갑작스러운 누수 관련 하자 분쟁으로 고민 중에 있으시다면 문정동 민사소송 로펌 YC와 함께 철저한 대응전략을 상담하시기 바랍니다(상담문의 : 02-3012-4365 / 예약제, 유료상담).