LTV, DTI, DSR...
되게 익숙한데 낯선 느낌 무엇...?
뉴스의 경제면을 보면 항상 등장하는 단어들이 있습니다. LTV, DTI, DSR. 거의 세트 수준으로 붙어 다니는 이 단어 옆에는 항상 ‘주택담보대출’이 따라옵니다. 주택담보대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR가 대출금액의 기준이 되기 때문이죠.
특히 결혼을 앞두고 있는 청년이라면 더 적극적으로 알아야 할 필요가 있습니다. 맨날 들어도 헷갈리는 주택담보대출의 모든 것!! 오늘 청년정책에서 깔끔하게 싹 정리해 드릴게요.
주택 구매 시, 필요한 건 모다? ‘주택담보대출’
보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있어요. 바로 구입할 주택의 가격과상환능력입니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있어요.
대출금액 제한 기준에는 대표적으로 LTV, DTI. 이렇게 2가지가 있습니다.
① LTV(주택 담보인정비율) : 40~70%로 제한
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
② DTI(총부채 상환비율) : 40~70%로 제한
DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다.
위에서 언급한 LTV와 DTI를 제외한DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.
이때 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액이에요. 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있으니 하단 내용을 참고하세요.
*제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등
① 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확인하기
주택담보대출을 받기 전, 본인이 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 여러 가지 상황을 확인할 필요가 있습니다. 현재 서울은 16개 구가 투기지역으로 지정되었는데요. 투기과열지구는 서울 전 지역이 포함된다고 합니다.
② 주택보유여부에 따라 적용되는 LTV와 DTI 찾기
위에서 정리한 지역 외에도 주택보유여부에 따라 LTV와 DTI가 달라진다는 점! 한눈에 보기 쉽도록 표에서 확인하세요.
담보인정비율(LTV) 계산
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- 설명
- 지역별 LTV
- 임차보증금
LTV(Loan to Value : 담보인정비율)은 담보 대비 대출금액의 비율을 나타내는 지표로, 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 산출할때 사용됩니다.
LTV 기준비율은 지역에 따라 다르며 20~70% 수준입니다. 아래 '지역별 LTV 기준'에서 확인하실 수 있습니다.
- 임차보증금 : 대출 이전에 전입한 전월세 계약의 보증금을 의미합니다. 우선적으로 변제 해줘야 되는 금액이므로 대출가능금액에서 빠집니다.
- 소액임차보증금 최우선변제금액(aka. 소액보증금) : 대출 이후에도 누군가가 남는 방에 뒤늦게 전입을 하면 비록 후순위 권리자일지라도 법으로 정한 금액만큼은 최우선으로 변제 해줘야 합니다. 혹시 모를 전입자를 대비해 방 수만큼 최우선변제금액을 일부 차감하고 대출가능금액을 계산합니다. 일반적으로 주택이나 상가는 구분된 방 수에 따른 소액임차보증금을 차감하지만, 아파트는 하나만 차감합니다. MCG나 MCI의 보증부 대출은 방을 차감하지 않을 수 있습니다. (금융회사마다 다를 수 있음)
계산식
- 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
- 선순위채권 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
- 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
지역별 LTV 기준
| 9억 이하 | 서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 불가 | 불가 | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | - | 불가 | 9억 초과와 동일 |
지역별 소액임차보증금
| 서울특별시 | 5,000만원 | |
| 인천광역시 | 강화군, 옹진군 | 2,000만원 |
| 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시 | 4,300만원 | |
| 시흥시 | 반월특수지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 남양주시 | 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 | 4,300만원 |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 | |
| 광주/대구/대전/ 부산/울산광역시 | 군지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 2,300만원 | |
| 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,300만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 |
소액보증금 최우선변제 제도에 따라 주택에 있는 모든 방은 세입자가 들어올 가능성이 있다고 가정하고 세입자에게 변제해줄 금액을 대출 가능액에서 제외하게 됩니다.
- (전체방수 - 1) × 소액보증금 만큼 대출 가능 금액에서 제외
- 아파트는 실제 방수와 관계없이 적용 방수를 1개로 할 수 있음
MCI 또는 MCG와 같은 보증부 대출은 소액보증금을 차감하지 않습니다. 이 경우 "방 공제"에 체크를 해제하고 계산하세요. 다만 이 경우 보증료가 별도로 부과될 수 있습니다.
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