대통령직인수위원회가 안정적 전월세 물량을 확보하기 위해 서민 주거 형태인 소형면적의 빌라·다세대주택에 대한 주택 숫자 합산 배제를 검토 중이다. 주거용 오피스텔도 소형면적에 한해 보유 주택 숫자에서 빼주는 방안을 논의하고 있다.
윤석열 대통령 당선인이 지난 25일 국토교통부의 인수위 업무보고에 깜짝 등장해 다주택자에 대한 규제 완화를 시사한 이후 행보다. 보유주택 숫자에서 일부 주택을 배제하게 되면 다주택자들의 세금 부담이 줄어든다. 이로 인해 임대주택 물량 공급에 숨통이 트일 수 있지만 이른바 '갭 투자'가 다시 늘어날 우려도 있다.
30일 인수위 관계자에 따르면 현재 매입 임대주택의 종합부동산세 합산 배제 요건은 금액(임대주택 등록 시점에 6억원, 수도권 외 3억원)과 임대기간(2020년 8월 18일 이후 10년)을 기준으로 한다.
하지만 지난 몇 년 새 집값이 폭등하며 이 같은 요건에 해당되는 주택 숫자도 줄었고, 임대주택 사업자에 대한 혜택도 사라지다시피 하면서 민간의 임대주택 공급은 오히려 감소했고, 보증금과 월세 등 임대료가 세입자에게 전가된 상황이다. 그나마 주거용 오피스텔은 아예 합산 배제에서 빠져 있다.
이에 따라 인수위는 빌라나 다세대주택은 물론 현재 합산 배제 요건에서 빠져 있는 주거용 오피스텔까지 넣어 종부세 부과 시 주택 수에서 제외할 수 있게 하되 면적 기준을 넣고 금액 기준은 조정하는 안을 고민하고 있는 것으로 알려졌다.
현재 오피스텔은 사무실용으로 쓰는 경우에만 양도세 등 납부 시 주택 숫자에서 빼줘 세금 중과를 면할 수 있다. 한 인수위 관계자는 "전용률이 낮은 오피스텔은 전용 84㎡ 정도까지, 기타 다세대나 빌라는 전용 59㎡ 이하 주택을 다주택자들이 임대주택으로 장기간 안정된 가격에 공급할 수 있도록 하는 안을 검토 중"이라고 전했다.
[단독] "부동산 시장 규제, 文정부 이전 상태로 복원하겠다"
인수위 부동산TF 시동
민간 부동산 전문가 9명 위촉
대출규제 완화·임대안정 논의
공정시장가액 비율부터 손질
법개정없이 시행령으로 가능
뉴스테이 임대 부활 예고
20년후 분양으로 개선 검토
분상제·초과이익환수도 보완
원일희 인수위 부대변인은 부동산TF의 첫 회의에 대한 브리핑을 하면서 "부동산TF는 금융세제와 공급·주거복지분과로 나눠 활동하게 된다"면서 "특히 부동산TF에는 9명의 민간시장 전문가를 자문위원으로 위촉했는데 이유는 시장 친화적이고 현장감이 있어야 한다, 현장에 답이 있다는 생각에서다"고 밝혔다.
금융세제분과에서는 부동산과 관련된 과도한 세부담 완화와 대출규제 합리화, 임대차시장 안정 등을 논의한다. 대출규제 합리화 분야의 방향은 이미 나와 있다. 윤석열 대통령 당선인이 후보 시절 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 완화하겠다는 안을 내놓은 바 있기 때문이다.
그러나 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해선 의견이 엇갈린다. DSR까지도 완화해줘야 한다는 의견이 있는 반면, 현재 올라가고 있는 기준금리 상황과 가계부채 관리의 필요성을 감안해 LTV는 완화하되, DSR는 그대로 둬야 한다는 의견도 있다.
과도한 세부담 완화를 위해선 일단 인수위는 공정시장가액비율 조정을 요구할 것으로 보인다. 이는 법 개정 없이 시행령으로만 조정할 수 있는 사안이라 '급한 불'을 끌 수 있는 방안이다.
공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 주택의 공시가격이 10억원이고 공정시장가액비율을 60%라고 가정하면 6억원이 과세표준이 된다. 이 비율은 재산세의 경우 60%, 종부세는 100%가 적용되는데 인수위는 이 비율을 어느 정도로 조절할지를 판단할 전망이다.
임대주택사업자 등록 활성화를 통해 최대한 장기적, 안정적으로 시장에 나올 수 있는 임대 매물을 확보하고, 이 매물을 제공하는 이들에겐 세제혜택을 주겠다는 것도 인수위의 복안이다.
전날인 29일 심교언 TF팀장이 민간임대주택사업자 제도 활성화를 밝힌 바 있다. 일반적으로 '다주택자'라고 불리는 사람들이 자신이 사는 집 외 주택을 임대매물로 내놓고, 임대주택사업자로 등록해 임대료 상한율을 제한하고, 장기 제공할 것을 약속하면, 소형 빌라나 다세대, 오피스텔 등에 대해선 주택 숫자 합산 배제를 해주겠다는 것이 가장 대표적이다.
주택 숫자가 많을수록 세 부담이 기하급수적으로 올라가는 현재 구조에서 주택 숫자 합산 배제는 꽤 큰 '당근'이다. 여기에 양도세 중과 배제까지 넣게 되면 시장에서 스스로 임대주택을 안정적으로 공급할 유인이 생긴다는 것이 인수위의 계산이다.
박근혜정부 당시 도입됐던 기업형 임대주택, 이른바 '뉴스테이' 부활이 예고된 상황에서 '어떤 방식으로' 재도입될지가 관심거리다.
기업이 나서서 대규모로 공급하는 임대주택이라는 점에서 '물량공세'가 가능하지만, 8년만 임대한 후 분양해버리는 과거 구조에선 대기업 건설사만 배불린다는 비판도 나왔다. 서울 등 핵심지에선 용지 확보 자체도 어려웠다. 이 때문에 이를 부활하기 위해선 정교한 설계가 필요하단 이야기가 나온다.
인수위 내부에선 과거 8년 임대 후 분양이었던 뉴스테이의 '룰'을 오세훈표 '시프트(장기전세주택)'처럼 20년 임대 후 분양으로 해야 하는 것 아니냐는 이야기도 나온다. '대기업 배불리기' 논란을 피하면서, 장기적으로 안정적인 '브랜드 임대주택'을 확보하기 위한 고민에서 나온 것으로 풀이된다.
공급 대책도 윤 당선인의 공약에 맞춰 이행해 나갈 계획이다. 윤 당선인은 임기 내 250만가구 공급을 약속했는데, 방점은 공공택지 개발과 재건축·재개발 규제 완화에 찍혀 있다. 공공택지 개발은 정부 주도로 가능하고 대규모 물량(142만가구)이 들어간다는 점에서, 재건축·재개발은 정부의 의지로 가능하다는 점에서다. 인수위는 △안전진단규제 합리화 △신속통합 인허가 △분양가상한제 제도 보완 △재건축초과이익환수제 수정 등의 안을 검토할 계획이다.
부동산 경기의 바로미터 중 하나는 아파트 거래량입니다. 아파트 거래가 잘 되면 일단 시장이 정상적으로 돌아간다고 보면 됩니다. 가격이 오를 때는 팔려는 사람이, 반대로 내릴 때는 사려는 사람이 주도권을 쥐게 됩니다. 어쨌든 거래는 이뤄지고 가격이 오르거나 내립니다.최근 부동산 시장은 극심한 거래 가뭄에 시달리고 있습니다. 거래 한파, 빙하기라는 말까지 나돕니다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 9일 기준으로 지난달 서울 아파트 매매 신고는 467건에 불과합니다. 1년 전 7월(4679건)과 비교하면 딱 10분의 1입니다. 실거래가 신고 기한이 이달 말까지지만 거래 건수가 매우 증가할 가능성은 작습니다.지난 1일 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 87.5로 한 주 전보다 0.4포인트 하락했습니다. 이는 2019년 7월 15일(86.9) 이후 3년여 만에 가장 낮은 수준입니다. 100 이하로 떨어지게 되면 살 사람은 점점 줄고 팔 사람은 점점 많아진다는 의미입니다.거래량이 급감한 이유는 앞으로도 아파트 가격이 더 내려갈 수 있어 매수 수요가 사실상 사라졌기 때문입니다. 아파트를 바라보는 심리가 급랭하고 있다는 얘기입니다. 가격 하락 요인으로 지속적인 금리 인상과 최근 몇년간의 아파트값 급등에 따른 피로감, 전반적인 경기 침체 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 그럼에도 수도권 내 아파트를 장만하려는 잠재 수요는 적지 않습니다. 부동산 정책 변화와 자금 부담의 영향으로 수요가 사라진 것처럼 보입니다.거래절벽이 다양한 문제를 낳고 있습니다. 당장 중개업소는 작년의 절반 이하로 떨어진 거래량 때문에 수수료가 급감했습니다. 폐업을 고려하는 중개업소가 적지 않습니다. 지역 경제에도 찬 바람이 붑니다.가격 하락과 거래 감소는 신규 분양시장에도 직격탄입니다. 기존 아파트 가격이 내리면 새 아파트를 분양받으려는 청약자의 고민도 깊어집니다. 최근 분양시장에는 '안전마진'이라는 신조어가 생겼다고 합니다. 신규 아파트 분양가격이 기존 아파트 매맷값보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 업계에는 서울 등 웬만한 지역의 안전마진으로 '2억~3억원'을 꼽고 있습니다. 쉽게 말해 새 아파트 분양가가 기존 아파트 매매가보다 1억원 싸다면 청약하지 않는다는 얘기입니다. 기존 아파트 매매가격이 앞으로 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 지금 당장의 1억원이 저렴하게 보이지 않기 때문입니다.신규 분양시장도 한파가 거셉니다. 지방은 물론 수도권에서도 청약 미달 단지가 잇따르고 있습니다. 업계에서는 공급 과잉 후유증에 시달리는 대구는 물론 울산 포항 대전 등의 청약 시장 분위기가 급변한다고 보고 있습니다.거래 시장과 분양시장의 분위기는 아파트를 신규를 공급 준비를 하는 개발시장에도 곧바로 영향을 미칩니다. 지난해 이후 코로나19와 우크라이나 전쟁 등으로 글로벌 공급망이 붕괴하면서 건설자재 가격 상승하는 등 개발 시장 환경도 녹록하지 않은 상황입니다. 여기에 인건비 증가와 중대재해처벌법 시행에 따른 안전 비용 확대와 공사 기간 증가 등으로 직·간접비가 계속 늘어나고 있습니다. 이런 상황에서 분양시장이 침체하면 해당 지역에서 개발을 진행 중인 프로젝트는 금융기관이 대출을 꺼립니다. 건설사도 수주 계약을 포기합니다. 악순환이 되풀이됩니다. 지금의 부동산 시장이 짙은 안개가 끼어 한치 앞도 보이지 않는 상황이라고 업계 관계자들이 우려합니다.꼬여 있는 시장을 풀 수 있는 첫 단추는 거래 정상화입니다. 취득세도 낮추고 실수요자가 집을 마련할 수 있도록 대출 규제도 정상화해야 합니다. 물론 아파트 가격 하락이 진정돼야 이 같은 조치가 효과를 거둘 수 있습니다. 다만 정부는 선제적으로 이런 규제 완화책을 펼쳐야 시장 정상화를 앞당길 수 있습니다.김진수 기자 true@hankyung.com
건설공사비 오른 이유는…외국인 근로자 부족과 노조 리스크 [김진수의 부동산 인사이드]
국제 철광석 가격이 이달 들어 안정세를 보이면서 철근 가격도 좀 내려가고 있습니다. 철근 가격 하락이 급등한 공사비 안정에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 게 건설업계의 예상입니다. 업계에서는 외국인 근로자 부족과 노조 리스크에 따른 높은 인건비 때문에 공사비가 고공행진을 하고 있다고 보고 있습니다.제강업계에 따르면 이달 철근 기준가격이 t당 15만4000원가량 하락한 92만원대로 조정됩니다. 철근 가격이 크게 내린 배경은 철근의 원재료인 철스크랩 가격이 6월 t당 50만원 후반대에서 최근 41만원까지 떨어진 영향이 큽니다. 경기 침체 우려가 철스크랩 가격에도 영향을 줬습니다. 건설과 유통 쪽에서 철근 가격 이원화 정책이 유지되고 있어 중견 건설사가 구매하는 가격은 여전히 높다는 게 업계의 설명입니다.유가 하락으로 건설 장비 비용도 안정화될 여지가 있어 보입니다. 미국 서부텍사스산원유(WTI) 가격이 최근 80달러 후반까지 내려오면서 기름값이 안정세를 보이고 있습니다. 굴착기 하이드로크레인 등을 운영하는 비용이 줄어들 수 있습니다.하지만 전체 공사비에서 철근과 레미콘 비중은 10%가 안 됩니다. 업계에서는 외국인 근로자 부족과 노조 리스크를 공사비 상승의 주범으로 꼽습니다. 한국건설산업연구원에 따르면 2019년 기준 건설업에 종사하는 외국인 근로자는 약 21만2300명으로 전체 건설업 종사 인력(191만4006명)의 11.1%로 추정됩니다. 하지만 건설업계에서는 공사 종류에 따라 다르지만 외국인 근로자 비중이 절반 이상 될 것으로 보고 있습니다.지하 공사는 한국인 노조원이 들어가고 지상 공사는 외국인 근로자가 주로 맡습니다. 마감 공사는 한국인 비중이 높습니다. 문제는 지난 2년여간 코로나19 사태로 외국인 근로자 입국이 제한적이었습니다. 국내 건설 현장 수는 늘어났는데 외국인 근로자 유입이 안 돼 인건비(노임)가 뛰었습니다. 지하층 작업은 한국인 근로자가, 지상부 골조작업은 80~90%가 외국인 근로자가 담당합니다. 지상부 형틀(거푸집) 작업을 위해 1㎡ 시공하는 단가가 2년 전 9900원에서 최근 1만7000원으로 70% 가까이 올랐습니다. 지하 작업도 4만-5만원에서 7만-8만원으로 늘어났습니다. 외국인 유입 제한에 따른 인력수급 불균형이 최대 70%의 인건비 상승으로 이어졌고 공사비가 오른 겁니다.건설업계에서 외국인 근로자 확충을 줄기차게 요구하고 있습니다. 최근 정부가 구인난 해소를 위해 외국인 근로자를 월 1만명 이상 입국시킨다는 방침을 정했습니다. 비상경제장관회의에서 조선업(4800명)과 뿌리 산업(2만7000명), 택시·버스업(2300명), 음식점·소매업(1만4200명), 농업 등 인력난이 심각한 5개 부문에 외국인 근로자를 대거 투입하기로 하는 ‘구인난 해소 지원방안’을 확정했습니다. 업계에서는 건설업은 빠져 있어 공사비 상승을 막기 위해 외국인 수급이 필요하다는 입장입니다.노조 리스크도 공사비가 급등한 원인으로 꼽힙니다. 건설노조는 민노총 산하 1곳과 한노총 산하 여러 곳을 합쳐 10여곳에 달합니다. 건설노조는 노조원 채용을 강요합니다.지하 공사에 노조원 100% 쓰게 압박합니다. 3년 전에는 60% 수준이었다는 게 건설업계 설명입니다. 지하에 일부 외국인도 노조원을 가입시킬 정도입니다. 노조원은 능률급이 아니라 일당으로 임금을 받아 갑니다. 생산성은 비노조원의 60% 수준입니다. 건설 노조원 채용이 공기 지연과 공사비 상승으로 이어진다는 게 건설업계의 하소연입니다. 대형 건설사 견적 팀장은 "건설 현장에 일할 근로자가 부족해 인건비는 오르는 추세"라며 "건자재 가격이 안정되더라도 오른 공사비가 떨어질 가능성은 적다"고 말했습니다.김진수 기자 true@hankyung.com
'민간제안 도심 복합사업' 도입…아파트 공급의 키는 민간 [김진수의 부동산 인사이드]
원희룡 국토교통부 장관이 지난 18일 서울 용산 대통령실에서 윤석열 대통령에게 국토부 업무보고를 했습니다. 주택공급 확대와 국민 주거 안정, 출퇴근 교통대책, 모빌리티 혁신 등이 주요 내용이었습니다. 그중에서도 주택공급 확대와 관련된 '민간 제안 도심복합사업' 도입이 눈길을 끌었습니다.민간제안 도심 복합사업은 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 공공이 아닌 민간 주도 주택사업에도 각종 특례를 부여하는 방안입니다. 다음달 발표할 '주택 250만가구 +α 공급' 로드맵의 핵심 내용일 것 같습니다.지난해 '2·4 대책'의 핵심 내용인 공공 도심복합사업은 LH(한국토지주택공사) SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 주도해 역세권과 저층 주거지 등 도심 내 노후 지역을 고밀 개발해 신축 주택을 공급하는 방안입니다. 통합심의, 용적률 완화 등의 특례가 제공되지만 공공이 주도한다는 점에서 주민 동의를 얻기가 쉽지 않고 사업이 제대로 진척되지 않는 곳이 많습니다.정부는 도심에 주택 공급을 신속히 하기 위해서는 공공주도에서 벗어나 민간의 전문성과 창의성을 활용해 도심에 주택을 신속하게 공급하는 새로운 모델을 만들게 됐습니다.조합 설립 없이도 토지주가 신탁사 등 전문기관과 협력해 주택 사업을 시행하면 기존 조합 방식으로 사업을 추진할 때보다 전문성이 높아져 사업 장기화 등의 문제가 줄어들 것으로 예상됩니다. 전문기관은 사업 추진이 투명해 자금 조달도 조합보다 쉬울 것이라는 게 업계의 관측입니다.국토부는 민간이 주거·문화·산업시설 등을 복합 개발에 나설 경우 용도지역 상향, 용적률 완화, 세제 혜택 등 도시·건축 규제를 최대한 완화할 방침입니다. 물론 특혜 시비가 없도록 공공주택과 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC) 기부채납 등을 통해 적정한 개발이익을 환수할 계획입니다. 토지주에게는 주택이나 상가를 우선 공급해 내몰림(젠트리피케이션)을 방지할 계획입니다.기존 공공 도심복합사업이 추진되는 곳도 주민들이 원하면 민간 제안 도심 복합사업으로 전환할 수 있게 됩니다. 국토부는 민간의 참여 범위와 사업절차, 적용 특례 등을 검토해 다음 달 발표하는 주택공급 로드맵에 담을 예정입니다.그동안 정부는 공공 주도로 공급 확대를 추진해 왔습니다. 하지만 윤석열 정부에서는 주택공급의 패러다임을 공공에서 민간 주도로 전환에 나서고 있습니다. 정확히는 '민간 주도, 공공지원'입니다. 조합뿐 아니라 신탁사 리츠 등이 사업 주최가 될 수 있습니다.한해 아파트 등 주택 50만 가구 정도가 공급됩니다. 이 중 공공이 담당하는 건 10만가구 남짓입니다. 사실상 주택 공급의 80%는 민간이 책임지는 셈입니다.민간이 도시개발사업이나 재건축·재개발 등 도시정비사업을 통해 아파트를 공급해 왔습니다. 하지만 도심 사업은 토지주가 많고 땅값이 비싸 개발에 걸림돌이 적지 않았습니다. 이번에 민간제안 도심복합사업 도입으로 도심 개발에 탄력을 받을 가능성이 높습니다. 도심 노후지역에 낡은 주택을 가진 사람도 아파트를 받을 수 있습니다. 업계 관계자는 "정부가 주택 공급의 주력 플레이어가 민간이라는 것을 사실상 인정한 셈"이라며 "도심에서 안정적으로 주택을 공급할 기반이 마련된 것 같다"고 말했습니다. 김진수 기자 true@hankyung.com