[형사부동산 전문변호사 강민구의 사건분석] 계약 해지 가능한 월세 연체의 조건 Q. A씨는 보증금 5000만원, 월세 50만원에 세 들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월치 월세 150만원을 연체하게 됐다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데, A씨는 밀린 월세를 보증금에서 빼라고 주장한다. 누구 말이 맞는 걸까?
A. B씨 말이 맞다.
주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 않으면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다. 다만 사전에 ‘제소 전 화해조서(소송 전 당사자 간 화해가 이뤄졌음을 확인하기 위한 문서)’를 받아 놓지 않았을 경우 명도소송을 제기해 강제집행을 해야 하고, 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다.
상가는 조건이 다르다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정돼 모든 상가가 3개월분 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 계약갱신 요구권도 잃게 된다. 월세가 3개월분 밀린다는 것은 반드시 3달 연속으로 연체를 해야 한다는 건 아니다. 이는 3개월치 총액이 밀렸을 때를 뜻한다. 주택도 마찬가지다. 즉 밀린 금액은 전과처럼 계속 계약 기간 내내 따라다닌다.
그러므로 상가든 주택이든, 세입자는 월세가 밀리지 않도록 주의를 기울여야 한다. 다시 강조하자면, 세입자는 월세를 낼 때 ‘몇번을 밀렸냐’가 아니라 ‘돈이 전부 얼마나 밀렸냐’에 신경 써야 한다.
예를 들어 상가 주인이 세입자에게 매달 100만원의 월세를 받기로 하고 상가를 임대했는데, 세입자는 개인 사정을 이유로 첫째 달에 50만원만 냈다. 이후 둘째 달과 셋째 달엔 월세를 전혀 못 냈다. 연체가 3개월째지만 아직 3개월치 월세 300만원을 밀린 건 아니다. 그러므로 주인은 계약을 해지할 수 없다. 만약 세입자가 이후 상당 기간 월세를 잘 내다가 50만원 이상 월세를 연체하면 그때는 계약을 해지할 수 있다.
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주택임대차의 경우, 임대인 입장에서는 따박따박 정해진 월세를 받는 것이 중요한 목적입니다. 엄연히 내 소유물이지만 타인에게 사용할 수 있게 하되, 그 대가로 월세를 받는 것이니 당연한 것이지요. 월세의 금액은 계약을 할때 서로 협의해서 정하는 것이기도 합니다. 소위 말하는 반전세라고 하여 약간의 보증금을 깔고 거기에 추가로 월세를 넣는 경우에도 마찬가지입니다. 언제나 임대인(집주인) 입장에게는 월세를 꼭 제때 받을 권리가 있는 것입니다.
민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
(출처 : 민법 일부개정 2021. 1. 26. [법률 제17905호, 시행 2021. 1. 26.] 법무부 > 종합법률정보 법령)
이렇듯 임차인의 차임지급의무는, 임대인의 사용수익케할 의무에 <대응(상응)>하는 것입니다. 따라서, 만약 임대인이 제대로 된 사용수익의무를 제공하지 않는다면 임차인은 그 부분 만큼 차임지급을 거절할 수 있다는 것이 대법원 판결 입장입니다.
대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 |
원고는 2012. 8. 13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800만 원, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 2012. 8. 13.부터 2012. 9. 12.(원심판결의 ‘2013. 9. 12.’은 오기이다)까지 1회차 차임을 면제해 주었다. 이 사건 영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10. 10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013. 10. 11.경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다. 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013. 10. 11.경 500만 원, 2013. 10. 16.경 1,000만 원 등 합계 1,500만 원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원을 지출하였다. 2차 화재는 2013. 10. 10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층인 8, 9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었다. 임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다. 원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 － 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다. |
건물 기타 공작물의 임대차에서, 임차인의 차임연체액이 '2기'의 차임액에 달하는 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 여기서 말하는 '2기'는 꼭 연속할 필요가 없으며, 연체한 차임의 총 합산액이 2기분에 달하기만 하면 됩니다(띄엄띄엄 여러번에 걸쳐 일부씩 연체한 차임의 합계액이 약정된 차임액의 2기분에 달하면 충분하다는 뜻입니다). 통상의 채무불이행 해지권을 행사할때는 계약해지를 '최고'하는 것이 필요하나, 차임연체를 이유로 한 해지권행사는 별도의 최고절차가 필요 없다고 해석합니다.
민법이 특히 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 임대차계약의 해지를 할 수있는 것으로 규정한 취지는 다른 여러가지 규정을 통하여 임차인을 강력하게 보호하는 반면에 임차인에게도 성실한 차임지급 의무를 이행할 것을 요구하는 것으로 생각되므로 민법 제640조에 의한 임대차계약해지의 경우에는 계약일반의 해지의 경우와는 달리 임대인의 최고절차가 필요 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 62다496 판결).
건물 기타 공작물 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 '토지임대차'의 경우에도 임차인의 차임연체액이 '2기'의 차임액에 달하는 경우에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제641조). 다만, 그 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적으로 되어 있는 때에는, 그 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 발생합니다(민법 제642조, 제288조).
특히 약간금액의 보증금을 깔고 거기에 월세를 지불하는 계약의 경우, 어차피 보증금이 있기 때문에 보증금에서 공제하면 되니까 몇 개월쯤 월세를 내지 않아도 보증금이 남아있는한 차임연체가 아니지 않느냐고 생각하시는 분들이 많습니다. 그러나 이것은 잘못된 생각인데요. 집주인은 보증금에서 월세를 공제할 수 있는 '권리'는 있지만, 그럴 '의무'는 없기 때문입니다.
임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 기간 목적물 등에 관하여 분쟁이 있었고, 그 분쟁 중에 임대인이 임대차계약의 성립을 일시 부인한 사실이 있었다고 하더라도 그 사실만으로 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 의사표시가 금반언의 원칙에 위배된다고 할 수 없다. 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).
전대차의 경우, 전차인에게 통지해 주어야 할까?
임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달한다는 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우, 그 사유를 전차인에게 통지하여야만 해지로써 전차인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이 경우 임대차계약이 종료하는 시점(=해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시) |
민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다. |
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