1가구 2주택 양도세 계산 - 1gagu 2jutaeg yangdose gyesan

지금현제 1가구 2주택입니다. 20년정도 된 집을 매도하게되었습니다 (매도일 2015년 4월28일) 그리고 새로운 주택을 매입(매입일 2015년 4월 15일) 하게될경우 매입한 주택을 등기하면 1가구 3주택이 일시적으로 되는데 양도세 납부시 1가구 2주택과 1가구 3주택의 세금 납부 세액은 차이가 없나요?

질문: 1가구 3주택일 경우와 1가구 2주택일 경우의 양도소득세차이가 궁금합니다 (2015.03.23)

지금 현재 1가구 2주택입니다.
20년정도 된 집을 매도하게 되었습니다. (매도일 2015년 4월28일)
그리고 새로운 주택을 매입(매입일 2015년 4월 15일) 하게 될 경우 매입한 주택을 등기하면 1가구 3주택이 일시적으로 되는데 양도세 납부시 1가구 2주택과 1가구 3주택의 세금 납부 세액은 차이가 없나요?

일시적2주택 비과세 및 세액계산순서 (2015-03-23)

안녕하십니까?
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

1. 일시적 2주택 비과세 요건

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.[단, 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨]

2. 귀 사례 현재 보유하고 있는 2주택 모두 3년 이상 보유하여 위1. 일시적2주택 비과세 요건이 충족되지 않는 것으로 가정한다면,

  2014.1.1. 양도분부터 다주택자에 대한 중과세율은 폐지되어 1년 이상 보유한 주택에 대하여는 누진세율(6~38%)이 적용되므로 1세대2주택이든 1세대3주택이든 양도소득세법상 납부세액의 차이는 없는 것입니다.

  만일, 귀 사례 위1.의 일시적2주택 비과세 요건에 해당되는 경우라면 3번주택 취득전에 1번주택을 양도하여야 일시적2주택 비과세 적용 가능한 것으로 1세대3주택이 된 후 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않는 것입니다.

3. 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.

  1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익 
(* 취득당시 납부한 취등록세와 법무사수수료, 취득 및 양도당시 지급한 중개수수료는 필요경비로 공제됩니다.)

  2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
(장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 아래의 공제율을 적용하여 계산한 금액입니다.)

※ 표1(장기보유특별공제율표)

보유기간                           공제율
---------------------------------------------------- 
3년 이상 4년 미만 : 10%

4년 이상 5년 미만 : 12%

5년 이상 6년 미만 : 15%

6년 이상 7년 미만 : 18%

7년 이상 8년 미만 : 21%

8년 이상 9년 미만 : 24%

9년 이상 10년 미만 : 27%

10년 이상 : 30%

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

  4) 과세표준 × 세율(6~38%) = 산출세액 = 자진납부할세액

<2014.1.1.이후 양도분 적용세율>

① 보유기간 2년 이상인 자산(1년이상 보유한 주택과 조합원입주권 포함)

과세표준                                  세 율
----------------------------------------------------------------------------------------- 
1천200만원 이하 : 과세표준의 6%

1천200만원 초과 4천600만원 이하 : 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)

4천600만원 초과 8천800만원 이하 : 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)

8천800만원 초과 1억5천만원 이하 : 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)

1억5천만원 초과 : 3천760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38%)

  ② 1년미만 보유후 양도시 세율 50%
(단, 1년미만 보유한 주택 및 조합원입주권은 40% 적용)

  ③ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%

  ④ 비사업용토지 양도시 : 아래의 ㉠과 ㉡중 높은 세율을 적용

㉠ 보유기간별 기본세율

㉡ 누진세율(6%~38%) + 10%

[다만, 2015.12.31.이전 양도하는 비사업용토지는 ㉠만 적용하되, 투기지정지역인 경우에는 ㉠과 ㉡중 높은 세율을 적용함]

○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

상속받은 농가주택 있을 경우 일시적 1가구 2주택으로 양도소득세 비과세 적용받을수 있는 지 여부 (2017.06.04)

안녕하세요? 오래전 상속받은 농가주택이 있는 데, 그 이후 아래와 같이 집 2채를 구입한 이후, 서울소재아파트(B) 1채를 매도하려고 합니다, A. 1994년도 - 농가주택 상속받음 (충남 금산군 남일면 소재-주택 20평, 대지 150평(공시가 22백만원)) - 상속이후 실제 거주한적 없고 현재 공가상태임. B. 2012년 12월 - 서울소재 아파트 구입 C. 2016년 7월 - 경기도 소재 아파트 구입후 현재까지 거주중임.질문 1. 제 생각엔 시골에 있는 농가주택까지 포함하면 1가구 3주택일텐데, 이 경우에도, 서울소재 아파트(B) 매도시, 양도세 비과세가 될수 있는지요? 질문 2. 위 A항의 농가주택 문서를 확인해 보니, 대지는 본인앞으로 등기되어 있는 데, 집에 대해서는 등기는 없고(미등기상태) 건축물대장만 있네요? 더우기 그 대장상에는 오래전 고인된 조부님 명의로만 되어 있고 본인이름은 없습니다,,, 이 경우에도 세법상 본인이 농가주택을 소유한 것으로 판정하는 것인지요? 질문2-1. 이제와서 미등기상태인 농가주택 건물에 대해 등기한다면, 양도세 비과세여부 결정하는 데 영향이 있겠는지요? 감사합니다...