Q 1. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은? ㄱ) 자본 ㄴ) 소비재 ㄷ) 공간 경제적 개념 물리적(기술적개념) [정답] 2번 물리적개념 : 자연, 환경, 위치, 공간 경제적개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 법률적개념 : 협의의 부동산, 광의의 부동산 Q 2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?- 부동산관리의 의의를 높게 한다. 1) 적재성 [정답] 3번 모두 영속성과 관련된 특징이라 할 수 있다. Q 3. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?1) 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다. [정답] 4번 1) 개발이익환수제에서 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적.경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다. 2) 도시.군관리계획이 아니라 동시.군기본계획에 대한 설명이다. 3) 개발손실보상제는 용도규제가 강회됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있으며, 개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다. 5) 재건축부담금이라 함은 재건축 초과이익 중 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 부과.징수하는 금액을 말한다.
Q 4. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?1) 부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다. [정답] 5번 1) 공지에 대한 설명이다. 2) 필지에 대한 설명이다. 3) 포락지에 대한 설명이다. 4) 빈지에 대한 설명이다. Q 5. 부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?구분 보유단계 취득단계
처분단계 1) ㄱ) : 종합부동산세, ㄴ) : 재산세, ㄷ) : 양도소득세 [정답] 1번 - 부동산 보유시 : 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다. - 부동산 취득시 : 국세인 상속세, 증여세, 인지세가 있으며, 지방세로 취득세가 있다. - 부동산 처분시 : 국세인 양도소득세가 있다. Q 6. 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?정비기반시설이 열약하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 1) 재개발사업 [정답] 1번 재개발사업에 대한 설명이다. Q 7. 부동산의 수요와 공급에 대한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)1)
가격이 상승하면 공급량이 감소한다. [정답] 5번 1) 가격과 공급량은 비례하며, 가격이 상승하면 공급량은 증가한다. 2) 수요량은 일정기간에 실제로 구입한 양이 아니라 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다. 3) 공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 판매한 양이 아니라 판매하겠다는 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다. 4) 건설종사자들의 임금상승은 공급을 감소시키며, 공급이 감소하면 부동산가격이 상승한다. Q 8. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4 이고, 오피스텔가격에 대한 아파트의 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?(단, 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)1) 1.2% 감소 [정답] 5번 가격탄력성 = 수요량의 변화율 / 가격변화율(3%) = 0.6 따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.8% 감소 소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득변화율(3%) = 0.4 따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.2% 증가 교차탄력성 = 아파트 수요량의 변화율 / 오피스텔 가격 변화율(3%) = 0.2 따라서 아파트 수요량의 변화율은 0.6% 증가 모두 더하면 -1.8% + 1.2% + 0.6% = 0 으로 전체 수요량의 변화율에는 변화가 없다. Q 9. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 동일함)어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd = 800 - 2P, 공급함수는 P1 = 200 이다. 공급함수가 P2 = 300 으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은 ( ㄱ ) 이고, 공급곡선은 가격에 대하여 ( ㄴ ) 이다. 1) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 완전탄력적 [정답] 5번 수요함수는 Qd = 800 - 2P, 공급함수는 P1 = 200 일 때 균형거래량 Qd = 800 - ( 2 * 200 ) = 400 수요함수는 Qd = 800 - 2P, 공급함수는 P2 = 300 일 때 균형거래량 Qd = 800 - ( 2 * 300 ) = 200 따라서 균형거래량은 400에서 200으로 감소한다. 또한 공급함수에서 P1 = 200, P2 = 300 이라는 것은 가격이 고정되어 있다는 것을 의미하며 공급곡선의 모양이 수평이되므로 공급의 탄력성은 완전탄력적이다. Q 10. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?1) 소비의 비경합적
특성이 있다. [정답] 2번 공공재는 비내구재만 해당되는 것이 아니며 또 정부만 꼭 생산비용을 부담하는 것도 아니다. Q 11. 부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)1) 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다. [정답] 1번 1) 수요의 가격단력성이 완전탄력적일 때, 공급이 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다. Q 12. 다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?ㄱ) 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용하였다. (가) 버제스의 동심원이론 1) ㄱ) : (가), ㄴ)
: (나), ㄷ) : (다) [정답] 3번 ㄱ) : (가) 버제스의 동심원이론에 대한 설명이다. ㄴ) : (다) 크리스탈러의 중심지이론에 대한 설명이다. ㄷ) : (라) 넬슨의 소매입지이론에 대한 설명이다. Q 13. 허프의 모형에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)1) 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다. [정답] 5번 5) 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 작다. Q 14. 다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?ㄱ) 호이트에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나이나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다. 1) ㄱ) [정답] 5번 모두 옳은 지문이다. Q 15. 주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?1) 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다. [정답] 1번 2) 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다. 3) 공가의 발생은 주거지 이동과 관계가 있다. 4) 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현샹으로 소득과 무관하지 않다. 5) 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다. Q 16. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)1) 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수
있다. [정답] 4번 4) 저당담보부증권의 도입으로 주택금융이 확대되어 자가소유가구 비중이 증가한다. Q 17. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역 X산업과 B지역 Y산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)구분 A지역 B지역 전지역 고용자수 1) ㄱ) : 0.75, ㄴ) : 0.83 [정답] 3번 입지계수(LQ) = (특정지역 특정산업고용자수 / 특정지역 전체산업고용자수) / (전지역 특정산업고용자수 / 전지역 전체산업고용자수) ㄱ) 입지계수 = (100 / 200) / (240 / 400) = 0.83 ㄴ) 입지계수 = ( 60 / 200 ) / (160 / 400) = 0.75 Q 18. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다. [정답] 2번 2) 택지소유상한제에 대한 설명이며, 우리나라는 현재 폐지된 정책이다. Q 19. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다. [정답] 2번 2) 토지신탁개발에 대한 설명이 아니라 담보신탁에 대한 설명이다. Q 20. 분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다. [정답] 4번 4) 주택법령상 국민주택건설사업이 추진하는 공공사업에 의하여 개발.조성되는 공동주택이 건설되는 용지에 주택의 분양가격을 제한할 수 있다. Q 21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?- 포트폴리오 관리 및 분석 1) 재산관리(property managemen) [정답] 3번 모두 자산관리와 관련이 있는 활동이다. Q 22. 주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다. [정답] 1번 1) 분양가에 대한 이자비용을 소비자가 부담하는 것은 선분양제도이며, 후분양제도는 건설자금을 건설업자가 직접 조달하는 방식이다. Q 23. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다. 1) ㄱ) [정답] 4번 ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다. ㄴ), ㄷ), ㄹ) 은 옳은 지문이다. Q 24. 부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다. [정답] 4번 관리신탁의 경우에도 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전한다. 부동산 관리신탁이란 신탁재산으로 인수한 부동산을 보존 또는 개량하고, 임대 등의 부동산사업을 시행하여 그 수익을 수익자에게 교부하거나, 수탁재산의 소유권을 관리하는 신탁을 말한다. Q 25. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다. [정답] 3번 3) 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 소득이다. Q 26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)상가의 경제상황 1) 4 [정답] 3번 기대수익률 = (20% * 4%) + (40% * X) + (40% * 10%) = 8% = 0.008 + 0.4X + 0.04 = 0.08 0.4X = 0.08 - 0.04 - 0.008 = 0.032 X = 0.032 / 0.4 = 0.08 = 8% Q 27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다. [정답] 1번 1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.(체계적 위험은 피할 수 없음) Q 28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?1) 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다. [정답] 1번 1) 내부수익률(IRR)은 순현재가치를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다. Q 29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)- 주택담보대출액 : 1억원 1) 담보인정비율(LTV) =
0.5 [정답] 5번 5) 영업경비비율(OER) = 영업경비 / 유효조소득 = 1,000 / 1,500 = 0.66 가능조소득(2,000) - 공실손실상당액 및 대손충당금(2,000*25%=500) = 유효조소득(1,500) - 영업경비(2,000*50%=1000) = 순영업소득(500) 1) 담보인정비율(LTV) = 주택담보대출액 / 부동산의 가치 = 1억 / 2억 = 0.5 2) 부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액(원리금상환액) = 500 / 500 = 1 3) 총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 차입자의 연소득 = 500 / 1,250 = 0.4 4) 채무불이행률(DR) = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득 = (500 + 1,000) / 1,500 = 1 Q 30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다. [정답] 2번 2) 자산유동화에 관한 법률 제13조 1호 1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 PF ABS(자산유동화증권)나 PF ABCP(자산담보부기업어음) 형태로 발행될 수 있다. 3) 유동화전문회사는 유한회사로 한다. 4) 자산담보증권(ABS)에 대한 설명이다. 자산을 유동화하고자 하는 기업은 자산유동화계획을 금융위원회에 등록해야 한다. 유동화전문회사 등이 등록할 수 있는 자산유동화계획은 1개에 한한다. 5) 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다. Q 31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다. [정답] 2번 2) 위탁관리 부동산투자회사는 명목회사 형태로 상근 임직원이 없으며, 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 하는 것은 실체상의 회사인 자기관리 부동산투자회사이다. Q 32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)- 연간 임대료는 1년차
5,000만원에서 매년 200만원씩 증가 1) 8,100만원 [정답] 2번 1년차 현재가치 : 가능조소득(5,000) - 영업경비(2,000) = 순영업소득(3,000) * 현가계수(0.95) = 2,850 2년차 현재가치 : 가능조소득(5,200) - 영업경비(2,100) = 순영업소득(3,100) * 현가계수(0.9) = 2,790 3년차 현재가치 : 가능조소득(5,400) - 영업경비(2,200) = 순영업소득(3,200) * 현가계수(0.85) = 2,720 3년간 순영업소득의 현재가치 합계 = 2,850만원 + 2,790만원 + 2,720만원 = 8,360만원 Q 33. A회사는 분양면적 500m² 의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)- 예상매출액 : 분양면적 m² 당 20만원 1) 3,200만원 [정답] 4번 - 예상매출액 = 500m² * 20만원 = 1억원 그러므로 5,000만원까지는 기본임대료를 내고 초과매출액 5,000만원에 대해 추가임대료를 비율로 지급해야 한다. - 기본임대료 = 500m² * 6만원 = 3,000만원 - 초과매출액에 대한 임대료 = 5,000만원 * 10% = 500만원 따라서 1년 동안 지급할 연임대료는 3,500만원이다. Q 34. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)1) 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다. [정답] 3번 3) 임대형 개발사업에 대한 설명이다. Q 35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?1)
감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. [정답] 5번 5) 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. Q 36. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)- 가능총소득 : 8,000만원 1) 5억 7천만원 [정답] 3번 - 가능총소득(8,000) - 공실손실상당액 및 대손충당금(800) = 유효조소득(7,200) - 영업경비(수선유지비(400)+화재보험료(100)+재산세(200)=700) = 순영업소득(6,500) - 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 = 6,500만원 / 0.1 = 6억 5천만원 Q 37. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?1) 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다. [정답] 4번 4) 시산가액의 조정은 3방식에 의해 구해진 시산가액을 단순히 산술평균하는 것이 아니라 대상 물건의 특성, 용도, 성격이나 평가목적, 평가조건 등을 검토하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 가중평균하여 시산가액을 조정한다. |