임차권등기명령 전입신고 - imchagwondeung-gimyeonglyeong jeon-ibsingo

▶ 전세금반환소송과 임차권등기명령으로 보증금,전세금돌려받기

계약기간이 만료되었는데 연락두절된 집주인 때문에 고민하고 계신가요?
집에 근저당이 잡혀있어 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정이신가요?

인터넷에 '보증금돌려받기'를 검색하면 임차권등기명령을 하라는 이야기가 대부분인데요.

이번 강의에 다룰 내용 역시 임차권 등기명령을 포함하고 있습니다.
임차권 등기명령을 포함해 부동산 임대차 거래에서 반드시 알아야 하는 정보들을 모두 알려드리겠습니다!

전세보증금을 지키려면

➜ 임차인에게 임대목적물(부동산)에 대한 우선변제권을 보장하는 '대항력'이 있어야 합니다.
여기서 우선변제권이란 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 그 대금의 우선순위를 보장해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

대항력을 확보하려면

➜ 임차인이 주택소유권을 이전한 후 전입신고와 확정일자를 신청해야 하고 해당 집에 입주해야 합니다.
주민등록을 하고 확정일자를 받으면 확정일자를 기준으로 부동산에 후순위 담보물권 등이 설정되더라도 먼저 임차보증금에 대한 반환청구권을 행사할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자 신청은 최대한 빨리(전입신고는 최대 14일 이내) 하는 것을 권장하며, 모두 가까운 주민센터에서 신청가능하며 인터넷으로도 신청할 수 있습니다. (전입신고는 사이트 <정부 24>에서, 확정일자는 <인터넷 등기소>에서 신청가능).
*확정일자는 신청한 다음날부터 효력이 발생하고 근저당권 설정은 신청한 당일부터 효력이 발생하기 때문에 전입신고와 확정일자 신청은 꼭 서두르셔야 합니다!

➊ 임차권등기명령

임대차 계약이 완료되었음에도 보증금을 받지 못한 임차인이 신청할 수 있고, 통상적으로 임차권등기명령이 이루어지기까지 2~3주의 시간이 소요됩니다. 임차권등기명령이 이루어지면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 자유롭게 이사할 수 있으며 이루어지기 전에 주민등록을 이전하면 대항력을 상실하므로 다른 건물로 이사를 하였더라도 종래 주소의 주민등록을 유지해야 합니다.
실무상 일반 시민들이 임차권등기명령을 받기는 쉽지 않지만 임차권 반환채권을 확보하기 위한 법적 방법의 하나입니다.

➋ 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면

· 임차권등기명령을 한 후 보증금 반환청구 소송을 제기하여 집행권원을 받아 임대목적물을 강제집행해야 합니다.
· 임대목적물을 경매하여 환가하면 임차권등기의 우선순위에 따라 매각대금으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

➌ 임대인이 임대목적물의 하자를 이유로 그 보수에 필요한 비용을 보증금에서 공제를 주장하는 경우

· 재판을 통해 구체적인 하자에 대한 책임을 누가 부담해야 하는지, 보수에 필요한 비용이 얼마인지를 확정하는 방법은 시간과 비용이 소모 됩니다.
· 거래계에서는 통상적으로 임대목적물을 사실상 보다 오랫동안 점유할 수 있는 조건이 되는 자가 구체적인 반환액에 대한 다툼에 있어 유리한 위치를 차지하게 됩니다.
· 임차인이 이미 이주할 건물을 정해 계약을 체결하였다면 보증금을 시급히 반환받아야 하므로 임대인의 요구를 수용할 가능성이 큽니다. 반대로 임대인이 임대목적물의 명도를 전제로 다음 임대차계약을 이미 체결하였다면 종전 임차인이 보증금 일부가 반환되지 않았음을 이유로 건물에서 퇴거하지 않으면 임차인의 요구를 수용해 주어야 할 사실상의 압박을 받게 됩니다. 

소액소송.com은 법률사무소 새로와 함께합니다.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

임대차계약을 하고 임차인은 확정일자를 받고, 전입신고를 하고, 이사를 하여 실거주를 하게 되면 대항력과 우선변제권이란 것이 생겨서 보증금을 지킬수가 있습니다.

그런데 임대차계약이 종료되어 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

임대인은 지금은 돈이 없으니 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 받아서 준다고 하는데, 기존의 임차인은 이사를 가야 하는 상황이라면?

만약 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 곳으로 이사를 가게되어, 새로이사간 곳에 확정일자를 받고, 전입신고를 하게 되면 기존에 있던 곳은 대항력과 우선변제권이 소멸되게 됩니다.

그렇게 되면 혹시라도 살던 집이 경매나 문제가 생겼을 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.

임차인은 피치 못할 사정으로 이사를 가야 하고, 보증금은 돌려받지 못했는데, 대항력과 우선변제권이 소멸되어버리면 큰일이 나는 것입니다.

이럴 때 이용할 수 있는 제도가 "임차권 등기명령"제도입니다.

임차권 등기명령이란 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 집을 비워야 하는 경우 할수 있는 행위로 대항력과 우선변제권을 유지하면서 집을 비울 수 있는 제도입니다.

임차권 등기명령을 신청하면 등기부등본상에 임차인의 이름과 보증금 액수가 기록되어 임차인이 다른 곳에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 기존의 주택에 대한 점유권과 대항력, 우선변제권을 계속하여 유지할 수 있습니다.

임차권 등기명령을 하게 되면 임차인의 기본권리가 유지되기 때문에 임차인은 자유롭게 다른 곳으로 이사를 가거나 거주지를 이동할 수 있습니다.

하지만 임차권 등기명령은 임차인이면 누구나 할수 있는 것이 아니라, 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인만 신청할 수 있습니다.

임차권 등기명령은 관할법원에 신청할 수 있으면 몇 가지 서류가 필요합니다.

임차권 등기명령을 하기 위해 필요한 서류는 아래와 같습니다.

1. 임차권 등기명령 신청서.

2. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본(임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류)

3. 건축물대장.

4. 확정일자가 찍혀 있는 임대차계약서.

5. 임차권 등기명령 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명할수 있는 서류.

6. 임차권 등기명령 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류.

7. 기타 임차인이 주거용으로 사용하고 있었다고 주장할 수 있는 서류들.

임차권 등기명령을 신청하면 신청기간은 10일 정도가 소요됩니다.

이때 한 가지 더 주의할 것은 법원에서 결정이 나도 등기에 기재되어 실직적으로 권리를 갖기까지는 며칠의 시간이 소요될 수 있기 때문에 등기에 기재되기 전까지는 이사를 가거나 집을 비우는 것은 주의하여야 합니다.

임차권 등기명령의 신청비용은 몇만 원 정도로 상당히 소액에 속하는 편이며 이 비용까지도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

대부분의 임대인들은 등기부등본에 이런 설정이 되는 것을 싫어하여 보증금을 빨리 반환하려고 합니다.

그런데도 만약 임차권 등기명령을 했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

이대는 임차권을 근거로 경매신청을 해서 보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

임차권 등기명령이 좋은 점은 기존에 있던 집을 비우고 다른 곳으로 이사를 가도 기존의 주택에 대한 권리, 즉 대항력과 우선변제권을 계속하여 유지할 수 있다는 것입니다.

우선변제권을 유지하기 위해서는 확정일자와 전입신고, 주택 인도(실거주)를 해야만 하지만 임차권 등기명령을 신청하면 이런 권리를 계속하여 지킬 수 있다는 것입니다.

이번 시간에는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

한 가지 더 팁을 드리자면, 등기부등본을 발급받아 보았을 때 과거에 임차권 등기명령이 설정되었다가 지워졌다면 임대인이 보증금을 돌려주지 않았었다는 것을 알 수 있기 때문에 계약 전에 이런 정보를 알고 있으면 계약을 진행하는데 조금 도움이 될 수도 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.