주상복합 분양가상한제 - jusangboghab bun-yang-gasanghanje

건설/부동산

주상복합아파트의 분양가상한금액을 구성하는 “택지비” 산정방식

2021.01.05

A공사는 공공택지인 X 주상복합용지(이하 ‘본건 택지’)에 관하여 공급예정가격을 주거부분 공급예정가격, 상업부분 공급예정가격으로 나누어 입찰공고 하였고, B사(피고)는 본건 택지를 낙찰받아, 그 위에 Y 주상복합아파트(이하 ‘본건 아파트’)를 건축, 분양하는 내용으로 주택건설사업계획승인을 받았습니다.  구 주택법 제38조의 2(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법’)에 따라 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 크게 ① 기본형 건축비, ② 건축비 가산비용, ③ 택지비를 합하여 산출되고, ③ 택지비는 다시 택지공급가격, 기간이자, 그 밖의 비용으로 구성되는데, B사는 본건 아파트의 택지공급가격을 ‘본건 택지 전체에 대한 공급가격에 본건 택지 전체 면적 중 실제 공동주택용 부지로 제공된 면적의 비율을 곱하는 방식’으로 산정하였고, C(원고)에게 본건 아파트를 분양하였습니다.  이후 C는 본건 아파트의 택지공급가격이 ‘A공사의 입찰공고상 주거부분에 대한 공급예정가격’이 되어야 하므로, 이를 초과하여 택지비로 산입된 금액은 주택법 제38조의 2 제2항 위반으로 그 부분에 한하여 무효라고 주장하며, B사에게 위 금액 상당에 대한 부당이득반환 청구를 하였습니다. 

법무법인(유) 세종은 위 사건에서 B사를 대리하여, ① 주상복합용지 중 공동주택의 택지비를 반드시 택지개발사업자가 공급 공고 당시 제시한 ‘주거부분 공급예정가격’으로 보아야 한다는 근거가 없다는 점, ② 주상복합용지의 경우 1개 필지가 주거부분과 상업부분으로 이용되는 특성이 있을 뿐이지, 주거부분과 상업부분의 택지를 각각 별개로 공급하는 것이 아니므로, 본건 택지의 공급가격은 1개 필지 전체의 공급가격을 기준으로 하여야 한다는 점, ③ A사와의 매매계약상 매매목적물 또한 본건 택지 1필지 전체라는 점, ④ 공동주택 수분양자들 또한 전체 1필지에 대해 대지지분 면적에 대한 소유권을 취득하게 되므로, 각 수분양자들이 취득하는 대지지분을 초과한 비용을 부담하거나 하지 않는다는 점 등을 근거로, B사와 같이 주상복합아파트의 공동주택에 대한 택지공급가격을 택지 전체에 대한 공급가격을 기준으로 실제 공동주택용 부지로 제공된 면적에 상응하는 가격을 계산하는 방식으로 산정하는 것이 적법함을 설득력 있게 주장하였고, 그 결과 원고(C, 수분양자)의 청구를 모두 기각하는 판결을 이끌어냈습니다. 

이 사건은 주상복합용지에 관하여, 주택법상 “해당 택지 공급가격”을 어떻게 산정할 수 있는지에 대해 최초로 법원의 판단을 받은 사건으로, 일부 지자체에서 실제 공동주택 부지로 제공되는 면적과 무관하게 일률적으로  택지공급 공고시 제시된 ‘주거부분 공급예정가격’을 기준으로 택지비를 산정하도록 요구하는 잘못된 관행에 대한 일침을 가하는 판결이라는 점에서 그 중요성이 매우 크다고 할 것입니다. 

분양가상한제

• 담당부서주택정책과
• 담당자이지태
• 전화번호044-201-3331
• 등록일 2019-12-23
• 조회5758
• 첨부파일

분양가상한제

□ 분양가상한제 개요

◦ (적용대상) 사업주체(건축허가를 받아 건설･공급하는 주상복합건축물의 건축주 포함)가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택

- 다만, 도시형생활주택, 경제자유구역내 외자유치와 관련된 주택, 관광특구내 초고층건축물 등은 제외

◦ (산정방식) 택지비와 건축비를 합산한 기준금액 이하로 분양가격을 제한

- 분양가 = (택지비 + 택지비 가산비) + (기본형건축비 + 건축비 가산비)
∙ (택지비) 공급가격(공공택지)이나 감정평가액 또는 개별공시지가(민간택지)를 기준으로 산정

□ 기본형건축비

◦ (개요) 공공·민간의 일반분양 품질수준의 주택을 기준으로 주택건축에 소요되는 제반 비용 반영<매년 2회(3.1, 9.15) 물가변동 등을 반영, 수정·고시>
∙ (가산비) 택지비 또는 기본형건축비 외에 추가적으로 소요되는 택지 또는 건축 관련 경비

* 택지가산비 : 연약･암석지반, 흙막이･차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등(｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣ 제8조 내지 제9조의2)

* 건축가산비 : 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 초고층주택 건설, 에너지절약형 친환경주택 건설비용 등(｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣ 별표 1의3)

□ 정책효과

◦ 분양가상한제는 시장과열기에 고분양가 문제를 차단하기 위해 도입되어, 분양가 상승 억제 등 긍정적 효과를 거두었으며,

- 신규주택이 적정가격으로 공급되도록 하여 국민의 주거안정 도모에 기여

공지 목록

주상복합/도시형생활주택 - 분양가상한제 영향으로 아파트보다 가격 높게 책정돼 Elizabeth Kim ・ 2021. 7. 23. 12:34 ​ ​ 아파트보다 2억 비싼 도시형생활주택..분상제가 만든 '촌극' ​ ​ ​ 대우건설이 서울 중구 세운재정비촉진지구 6-3-4구역에 시공하는 '세운 푸르지오 헤리시티' 투시도. 한 동짜리 건물은 4~15층 저층부를 아파트, 16~26층 고층부를 도시형생활주택으로 구분해서 다른 시기에 분양했다. /사진제공=대우건설 같은 건물에 내부 구조도 동일한 주택 상품이 공급방식 차이로 분양가만 2억원 넘게 차이나는 현상이 실제로 발생했다. 비현실적인 분양가상한제가 만든 '촌극'이다. 향후 도심에 공급하게 될 소형 주택이 포함된 주상복합 단지에선 이와 비슷한 사례가 잇따를 전망이다. ​ 대우건설이 서울 중구 세운재정비촉진지구 6-3-4구역에 시공하는 '세운 푸르지오 헤리시티' 투시도. 한 동짜리 건물은 4~15층 저층부를 아파트, 16~26층 고층부를 도시형생활주택으로 구분해서 다른 시기에 분양했다. /사진제공=대우건설 같은 건물에 내부 구조도 동일한 주택 상품이 공급방식 차이로 분양가만 2억원 넘게 차이나는 현상이 실제로 발생했다. 비현실적인 분양가상한제가 만든 '촌극'이다. 향후 도심에 공급하게 될 소형 주택이 포함된 주상복합 단지에선 이와 비슷한 사례가 잇따를 전망이다. ​ 한 건물인데…도시형생활주택은 3.3㎡당 3800만원대, 아파트는 2900만원대 공급 ​ 7일 주택 분양업계에 따르면 오는 17일 1순위 청약을 접수하는 '세운 푸르지오 헤리티지' 아파트 281가구의 3.3㎡당 평균 분양가는 2906만원으로 지난해 6월 분양한 같은 단지 도시형생활주택의 293가구의 3.3㎡당 평균 분양가보다 약 900만원 낮게 책정됐다. ​ 이 건물은 서울 중구 인현동2가 151-1번지에 지하 9층~지상 26층 1개 동으로 조성되는 주상복합 단지다. 아파트 321가구(임대주택 40가구 포함)와 도시형생활주택 293가구 등 전용면적 24㎡~42㎡ 614가구 주택이 한 건물에 모여 있다. ​ 이 건물에 포함된 아파트와 도시형생활주택은 내부 설계와 공급 면적이 동일하다. 그런데 분양가격은 1년 먼저 공급한 도시형생활주택이 아파트보다 1억~2억원 이상 높다. ​ 일례로 아파트인 42㎡A형의 최소 분양가격은 4억9470만원(4층)인데 도시형생활주택인 42㎡B형의 최소 분양가격은 7억3220만원(24층)으로 2억3850만원 비싸다.24㎡형(아파트 2억7560만~3억8850만원, 도시형생활주택 4억1770만~4억5100만원)과 28㎡형(아파트 3억2000만~4억3180만원, 도시형생활주택 4억7930만~5억1450만원) 분양가격도 차이가 크다. ​ 이런 현상은 분상제에서 비롯됐다. 도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구 주거 안정을 위해 2009년 도입된 주거 형태로 도시지역에만 전용 85㎡ 이하 300가구 미만으로 지을 수 있는데 주택법 적용을 받지만 아파트와 달리 감리대상에서 제외되고 분상제를 적용받지 않는다. ​ 단일 건축물엔 도시형생활주택과 아파트를 같이 지을 수 없는 게 원칙이나, 준주거지역과 상업지역에 공급하는 주거 전용면적 14~50㎡ 이하 원룸형 도시형생활주택은 이런 규제를 받지 않는다. 힐스테이트 세운 센트럴 단지 조감도. /사진제공=현대엔지니어링 도시형생활주택 수분양자 불만…시공사 측 "내부 고급자재 사용, 고층부 조망권 유리" ​ 아파트 분양가가 공개되자 같은 단지 도시형생활주택 수분양자들은 불만을 나타낸다. 비싼 값을 치른 이점이 크지 않아서다. 다만 시공사 측은 도시형생활주택 내부 자재를 아파트보다 고급화했고, 조망권 이점이 큰 고층부(16~26층)에 배정했기 때문에 입주 후 시세는 더 높게 형성될 것이라고 설명한다. ​ 시행사 측은 이런 변칙적인 분양 방식을 선택할 수 밖에 없었던 이유가 비현실적인 분양가상한제 적용에 있다고 지적한다. 원래 이곳은 모두 아파트로 분양할 예정이었으나 주택도시보증공사(HUG)가 주변 구축 단지 시세를 근거로 3.3㎡당 2900만원대 분양가를 고수하면서 분양 일정이 장기간 지연됐다. 당초 3300만원대 분양가를 제시한 시행사 측은 고심 끝에 일부 세대를 도시형생활주택으로 분리 분양해서 사업성을 확보한 것이다. ​ 이런 사례는 연내 세운지구에서 또 나올 가능성이 크다. 현대엔지니어링이 세운 3-1·4·5구역에 시공 중인 '힐스테이트 세운 센트럴'은 지하 8층~지상 27층, 3개 동 1022가구 규모로 조성된다. 이중 도시형생활주택 487가구는 지난해 8월 분양을 마쳤는데 3.3㎡당 약 4200만원대 분양가격이 책정됐다. 입주 공고문에 따르면 최상층인 27층에 공급하는 49㎡H형 도시형생활주택은 10억380만원에 공급했다. 이외 중저층부 평형도 7억~9억원대에 분양했다. ​ 이 단지 아파트 436가구(전용 41~59㎡)는 6월 중 공급 예정이다. 아직 구체적인 분양가는 확정되지 않았지만 세운 푸르지오 헤리시티처럼 같은 단지 내 도시형생활주택보다 30~40% 낮게 책정할 가능성이 크다. 이곳도 원래는 모두 아파트로 공급하려다가 HUG와 분양가 협의에 실패해서 단지 일부를 도시형생활주택으로 설계 변경했는데 세운 푸르지오 헤리시티처럼 별도 층고 구분도 없어 어떤 차별화 전략을 선택할지 관심이 모인다. ​ HUG의 일방적인 분양가상한제 적용이 계속되면 이런 현상이 이어질 가능성이 높다는 의견이 나온다. 업계 한 관계자는 "앞으로 서울 도심에 공급되는 주상복합 단지의 경우 같은 단지 안에서도 아파트가 저층부 등 열악한 곳에 배치되고 주거형 오피스텔이나 도시형생활주택 등 아파트 대체 주거 상품이 더 좋은 위치에 공급되는 패턴이 지속될 것으로 보여진다"고 말했다. ​ ​ ​