주택임대소득 주택수 계산 - jutaeg-imdaesodeug jutaegsu gyesan

□주택의 정의 및 주택 수 계산

○｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함.

* 주택부수토지: 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

-부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

□주택임대소득의 수입금액

○수입금액: 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

* 주택임대소득의 수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

-간주임대료: 3주택* 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 수입금액에 산입(算入)

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음.

□주택임대소득 수입금액의 귀속연도

○각 과세기간 수입금액의 귀속연도는 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간임.

-계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것: 그 정해진 날

-계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것: 그 지급을 받은 날

□주택임대소득의 분리과세

○‘19년 귀속부터 주택임대소득 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 방법과 주택임대소득에 대해 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있음.

-수입금액 2천만 원 초과: 종합과세

-수입금액 2천만 원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

| 주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액계산 비교 |

□소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

○감면요건

-임대사업자: 내국인으로 다음 요건을 모두 충족(조특법§96, 조특령§96)

-임대주택: 임대주택으로 등록한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족

-임대주택 수 및 임대기간: 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대

* 장기일반민간임대주택등: ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

○세액감면: 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)에 상당하는 세액을 감면

○감면배제: 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조특법 §128 ②)

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조특법 §128 ③)

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드‧현금영수증 발급거부‧허위발급(조특법 §128 ④)

※소득세 추계신고시에는 감면적용

○감면신청: 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

① ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본

④ 임대차계약 신고이력 확인서(｢민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙｣ 별지 제23호의2서식)

김유리 기자
- Copyrights ⓒ 디지털세정신문 & taxtimes.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지 -

주택의 간주임대료 간편계산

버튼을 클릭 하시면 자세한 정보를 확인 하실 수 있습니다.

바로가기

2022년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료(소득세법§25, 소득세법 시행령§53)

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건

주택의 간주임대료 계산방법

주택의 간주임대료 계산방법
장부신고
추계신고

* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세) - 구분, 소득세, 법인세 포함

간주임대료 계산사례

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.2%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(단위 : 원, ㎡)

• (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 365 × 1.2% － 임대사업부분 발생 금융수익2)
  1. 1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
  2. 2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

  (단위 : 원)

  단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함

  구 분	간주임대료	월세	합 계
  A주택	1,080,0001)	12,000,0002)	13,080,000
  B주택	720,0001)	-	720,000
  C주택	360,0001)	15,600,0002)	15,960,000
  합계	29,760,000

  1. 1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,080,000
     B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000
     C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 360,000
  2. 2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
     C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(단위 : 원)

공동으로 주택을 임대하는 경우 - 구분, 보증금, 월세, 소유현황(甲 : 乙 지분율) 포함

• 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산

  * 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

(단위 : 원)

1. 1) [ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 720,000
2. 2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,440,000
   C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 216,000
   D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,224,000
3. 3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
   D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
4. 4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음

(단위 : 원)

보증금등 합계액이 변동하는 경우 - 구분, 임대기간, 보증금 포함

• 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
• 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

(단위 : 원)

1. 1)( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000
2. 2)( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
3. 3)( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
4. 4)34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 671,473
5. 5)14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 292,339
6. 6)52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 1.2% = 1,041,534

참고주택의 간주임대료 관련 법령

소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례)

1. 1거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)

소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간 생략)

1. 3법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
   1. 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
      총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간 생략)
2. 4법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
   1. 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
      총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 (중간 생략)
3. 7제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
   1. 1.보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)
4. 8법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.(이하 생략)