농지취득 자격증 명 필요 없는 경우 - nongjichwideug jagyeogjeung myeong pil-yo eobsneun gyeong-u

귀농을 위해 또는 토지 투자를 위해 농지 매입 하는 분들이 많습니다. 허나 매입한 해당 토지의 소유권 이전 등기를 위해서는 농지취득 자격증명을 발급받아야 하며 그렇지 못할 경우 소유권 이전이 되지 않습니다. 이를 위한 요건과 반대로 증명이 필요 없는 경우에 대해 알아보겠습니다.

게다가 경매 투자를 진행하시는 분들도 농지를 낙찰받아 농지취득자격증명을 받아야 하기에 많이들 어려워하시는데요. 농지취득 자격증명을 얻기 위한 조건과 없어도 되는 경우를 명확히 구분한다면 보다 수월한 투자를 이어나갈 수 있을거라 생각됩니다.

-목차-

* 농지취득 자격증명

1. 농지취득 자격증명 요건

2. 농지취득 자격증명이 필요 없는 경우

3. 신청 방법

I 농지취득자격증명

우선 농지취득 자격증명이란 무엇인지 간략하게 살펴보겠습니다. 농지취득 자격증명이란, 농지 매수인의 농민 여부, 자경(自耕) 여부 및 농지소유 상한 이내 여부 등 농지소유 자격과 소유 상한을 확인하고 심사하여 적격 농민에게 농지의 매입을 허용함으로써 비 농민의 투기적 농지 매입을 규제하기 위한 제도입니다. (네이버 지식백과)

즉, 진짜 농업을 하고 있는 농민 또는 향후에 농업을 희망하는 예비 농업인들에게만 농지 소유를 할 수 있게끔 하는 제도입니다. 토지 가치가 높은 농지를 무분별하게 매매하게 되면 땅 값이 상승하여 진짜 농민들이 피해를 볼 수 있기 때문에 만들어진 제도라고 보면 될 것 같습니다.

원칙적으로는 농지를 취득하게 될 경우, 농지취득 자격증명을 꼭 발급받아야 합니다. 그러나 위에서 알아보았듯이 누구나 발급받을 수 있는 서류는 아닙니다. 농지취득 자격증명을 받을 수 있는 요건과 굳이 증명을 받지 않아도 되는 경우가 있으므로 이러한 부분을 꼼꼼히 알아봐야 합니다.

1. 농지취득자격증명 요건

농지취득자격증명을 받을 수 있는 조건은 여러 가지가 있으며 해당 요건은 아래와 같습니다. 추가로 본인이 직접 농업을 할 목적이라면 취득하는 농지 면적 제한이 없습니다. 다만, 농업 쪽에 종사하진 않지만 상속받은 농지가 있을 경우에는 1만㎡(3025평)까지 면적이 제한됩니다.

게다가 주말 체험 농장을 목적으로 한다면 취득할 농지의 면적은 1000㎡ 미만으로 제한되는 점도 참고하면 좋을 것 같습니다.

1. 농업인이거나 예비 농업인(개인 또는 영농 법인)
2. 다른 용도가 아닌 오로지 농업을 위해 사용되어야 한다.
3. 1년 중 최소 90일은 농업 일에 종사하거나 또는 90일을 농업 일에 종사하지 않더라도 농사를 통해 얻은 수확물을 판매하여 120만 원 이상의 매출을 기록한다면 인정된다.
4. 농지에 330㎡의 고정식 온실 또는 비닐하우스 같은 농업 생산에 필요한 시설이 있다면 농업 취득 자격증명을 받을 수 있다.
5. 꼭 농업이 아니더라도 소나 돼지 등의 가축을 키우는 축산업에 일하고 있다면 발급이 가능.
6. 1000㎡ 미만의 농지를 소유하고 있다면 농지취득 자격증명 신청서만 작성하면 되고, 1000㎡ 이상의 농지라면 농지취득 자격증명 및 농업경영 계획서를 함께 제출해야 함. (단, 1000㎡ 미만을 소유하고 있다면 농업 계획서만 제출하지 않는 것이지 농지취득 자격증명은 받아야 함.)
7. 상속으로 인한 농지 취득은 농지취득 자격증명이 없어도 된다.

2. 농지취득 자격증명이 필요 없는 경우

지목이 같은 농지를 취득했더라도 농지취득자격증명이 필요 없는 경우가 있습니다. 굳이 증명을 받지 않아도 되는 경우에 해당되는지 여부도 체크하시면 좋을 것 같습니다.

1. 지목이 전, 답, 과수원이라고 할지라도 해당 토지가 위치한 곳의 용도가 주거지역, 상업지역, 공업지역이라면 농지취득자격증명이 필요하지 않다.
2. 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권 이전등기를 신청한 경우.
3. 상속 및 포과 유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득 시 효 완성, 공유물 분할, 경락, 진정한 등기 명의 회복, 농업 법인의 합병을 원인으로 하여 소유권 이전등기를 신청하는 경우.
4. 도시계획구역 내의 농지에 대한 소유권 이전등기를 신청한 경우. 단, 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지는 도시계획사업에 필요한 농지에 한한다.
5. 공유수면 매립법에 의하여 매립 농지를 취득하여 소유권 이전등기를 신청한 경우.
6. 지목은 농지이나 현재 토지에 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되지 않음을 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 증명된다면 농지취득 자격증명이 필요하지 않다.

이 외에도 농지취득 자격증명이 필요 없는 경우가 있습니다. 보다 자세한 내용은 아래 첨부된 이미지를 통해 확인하시면 됩니다. 

3. 신청 방법

농지취득 자격증명을 발급받기 위해서는 정부 24 홈페이지에서 온라인 신청이 가능하며 해당 농지가 위치한 시, 군, 읍면 동사무소에서 직접 신청을 할 수도 있습니다. 

간혹, 토지의 위치가 본인이 현재 거주하는 지역과 먼 경우, 동사무소 직원이 이 부분을 가지고 안된다는 듯이 이야기한다면 멀리 떨어져 있어도 농사를 지을 수 있다고 말하면 됩니다. 당황하지 않고 이야기하면 되니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

추가로 농지취득 자격증명을 신청하게 되면, 본인 소유의 증서와 함께 인적 사항을 기재해야 합니다. 그다음으로는 취득자 구분, 원인, 목적 등 많은 정보를 기입해야 하는데요. 아래 기입 방법에 대해 참고하시면 좋을 것 같습니다.

• 취득자 구분 : 농업인, 신규 영농인(또는 법인), 주말체험 영농 중에 선택하면 됩니다.
• 취득 원인 : 매매, 증여, 교환 중 선택하면 됩니다.
• 취득 목적 : 농업경영, 농지전용, 시험 연구용, 주말체험 농장 중 선택하면 됩니다.

지난시간에는 농지를 취득할수 있는 조건과 농지를 취득하기 위해서 필요한 서류인 농지취득자격증명서와 농지경영계획서에 대하여 이야기 해보았습니다.

그리고 농지취득자격증명서가 면제되는 조건에 대하여도 알아보았습니다.

이번시간에는 농지취득자격증명서가 면제되는 경우중 특별한 경우를 이야기해 보겠습니다.

경지로서의 기능을 상실한 농지도 농지취득자격증명을 받을 필요가 없습니다.

본 사유에 해당하는 농지는 주거, 상업, 공업지역에 속한 농지이거나 도시관리계획상 기반시설부지로 결정된 농지와는 다른 사정이 있을 경우입니다. 즉 이에 속한 토지라면 토지이용계획확인서를 통하여 객관적으로 소명할 수 있지만 보전가치가 없는 농지라는 사실은 현황문제에 불과한 것이므로 이를 구체적으로 입증할 수 있는 서면이 없다는 점입니다.

현실적으로 보면 이에 속하는 농지가 상당수 존재함을 알 수 있는데 그 이유는 다음과 같은 사정 때문입니다.

우선 오래 전부터 비농지로 활용되어 온 경우를 들 수 있습니다. 과거부터 이미 해당 토지상에 주택, 창고, 공장 등의 건물이 축조되어 있었음에도 행정기관이나 토지 소유자가 지목을 변경하지 않은 경우입니다.

다음은 산속 등에 농지가 소재함으로써 접근이 불가능하거나 곤란하여 오랫동안 미경작 상태로 방치될 수밖에 없어 묵전, 묵답상태가 된 경우입니다. 그리고 묘지가 불법적으로 상당수 설치되어 있거나 불법 매립 또는 불법 전용 등으로 인하여 농지로서의 기능이 사실상 상실된 경우입니다.

첫번째 사정은 농지가 아닌 경우에 속하고, 둘째 사정도 농지로서의 기능을 유지할 필요가 없는 경우이므로 농지취득자격증명서를 발급 받을 필요가 없는 것으로 보고 있습니다. 그러나 셋째 사정인 경우에는 농지상태로 원상복구하지 않으면 농지취득자격자격증명서를 발급 받을 수 없는 경우에 해당하므로 사실상 농지를 취득할 수 없습니다. 다만 실무상 첫째와 두 번째사정이 있을 경우에는 농지취득자격증명신청서를 관할 시장, 구청장, 읍장, 면장에게 제출하게 한 후 동기관으로부터 농지법 제8조에 해당되지 않는 농지라는 취지의 반려통지서를 교부받아 이를 관할 등기소에 제출하는 형식으로 처리하고 있습니다.

* 농지취득자격증명서가 면제되는 특별한 이유로 보는 경우

지목은 농지에 해당하지만 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않음이 관할 관청이 발급한 서면으로 증명될 경우에는 농지취득자격증명서를 첨부할 필요가 없습니다. 이에 해당하는 사유를 대법원 등기예규를 통하여 살펴보면 다음과 같은 사정이 존재할 경우입니다.

1. 농지전용허가를 받아 건물 대지로 사용하고 있는 경우라면 지목이 여전히 농지라면 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되지 않거나 기존 주택부지로 사용되고 있어서 농업경영이 부적합하여 원상회복이 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회 회신 등 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아니라는 사실이 증명되어야 하고, 단순히 건축물대장 등본만 첨부하여서는 토지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

2. 지목이 농지인 토지의 일부에 주택을 신축하여 건축물대장이 작성된 경우라도 위 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않음이 관할 관청이 발급한 서면에 의하여 증명되거나, 주택 부지로 사용되고 있어 농업경영에 부적합하며 원상회복도 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회 회신을 건축물대장 등본과 함게 첨부하여야 하고, 건축물대장 등본만 첨부하여서는 토지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

3. 공부상 지목은 농지이나 관할 관청이 발급한 서면에 의하여 실제로 농지가 아니라는 것이 증명되는 경우에는 농지취득자격증명 없이 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다. 어떠한 서면이 이에 해당하는지 여부는 등기관이 구체적으로 판단할 사항이니, 농지가 쓰레기매립장 부지로 편입되어 매립 완료단계에 있는 토지로서 농작물 또는 다년생식물 재배가 불가능하다는 내용이 기재된 시장 발행 사실조회 회신은 동 서면에 해당합니다.

4. 공부상 지목이 농지인 토지에 대하여 소유권이전등기르 신청함에 있어서 실제의 토지현황이 창고(무허가 창고)의 마당으로서 콘크리트로 메워져 있어 농지로서의 원상회복이 불가능하므로 이에 대하여 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 취지의 관할 시, 구, 읍, 면장이 발급한 서면을 첨부한 경우라면 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

5. 현재는 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않으며 앞으로도 원상회복이 불가능한 토지라는 관할 행정관청의 확인서 또는 사실조회서와 함께 그 지상에 건축물이 소재한다는 건축물대장 등본을 첨부하였다면 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

6. 실제로 수기의묘와 현행 도로로 편입되어 있어 실제 토지현상이 농작물을 경작하거나 다년생식물 재배지로 이용할 수 있는 농지로 볼수 없어 농지취득자격증명을 발급할수 없다는 취지의 관할 면장의 확인서를 첨부하였다면 그 토지에 대한 소유권이전 등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

7. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 토지이용계획확인서에는 도시계획시설에 대한 표시가 일부 운동장, 일부도로, 일부 철도 등으로 기재된 농지로서 도시계획확인도면 등에 의하여 당해 토지의 전부 또는 대부분이 도로 등으로 사용되고 있음이 인정되는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 됩니다. 다만 당해 토지의 전부 또는 대부분이 도로 등으로 사용되고 있는지 여부는 등기관이 판단할 사항입니다.

* 농지취득자격증명서가 인정되지 않는 특별한 사유에 대하여.

농지의 현상이 불법전용 등으로 인하여 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않더라도 동 토지에 대한 소유권 이전등기를 신청함에는 농지취득자격증명서가 필요합니다. 이와 관련된 사안에 대하여 대법원 등기예규를 살펴보면 다음과 같습니다.

1. '비무장지대 내에 소재한 토지로서 군사시설물 및 지뢰 등 위험시설물이 설치되어 민간인 출입이 일체 불가능한 관계로 지적 분할측량 역시 불가능하다'는 취지의 시장명의의 질의회신서나, '남방한계선 이북에 위치하고 있어 농경지로 사용되고 있는지 여부의 확인이 불가능하다'는 취지의 출장소장 명의의 민원회신서로는 농지취득자격증명에 갈음할 수 없습니다.

2. 공부상 지목이 농지인 토지에 대하여 '도로(사도, 마을집입로)로 사용하고 있다'는 뜻이 기재된 관할 행정관청의 농지취득자격증명 반려통지서만으로는 토지의 전부나 일부가 도로인지, 포장된 도로인지, 농지로의 원상회복이 가능한지 등에 대하여 알수 없으므로 농지가 아님을 증명할 수 있는 서면에 해당하지 않습니다.

3. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 완충녹지이지만 토지이용계획확인서에 지적고시 미확정으로 기재된 농지라면 위 농지가 도시계획사업에 필요한 필요한 농지인지 여부는 확인할 수 없는 것이므로 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다.

4. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 도시계획사업에 필요한 경우에는 등기신청서에 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없지만, 그 농지에 대한 토지이용계획확인서에는 자연녹지지역으로서 도로에 저촉된다는 취지 및 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지라는 취지가 각 기재되어 있고, 도시계획 확인도면에는 당해 농지의 일부만 도로에 저촉되는 경우라면 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다.

이상으로 농지취득자격증명이 면제되는 특별한 경우와 면제되지 않는 경우에 대하여 알아보았습니다.

실제로 농지를 매매할때 생각보다 많이 다툼이 있는 부분이라 올려봅니다.

천천히 읽어보시면 금방 아실겁니다.

감사합니다.