간이시설 정도만 설치 가능 11일 허가나 신고 없이 공동주택의 베란다를 확장(증축)한 데 대해 당국이 이행강제금을 부과한 것은 정당하다는 법원 판결이 나온 이후 아파트 등 공동주택 소유주들은 혼란에 빠졌다. 발코니 확장은 합법인데 무슨 이행강제금이냐는 것이다. 그러나 엄밀히 말하면 합법화된 것은 발코니 확장이지 베란다의 확장은 아니다. 여기서 말하는 발코니와 베란다는 개념 자체가 전혀 다른 별개의 것을 지칭하는 말이다. 그러나 일반인들은 발코니와 베란다를 잘 구분하지 못한다. 발코니와 베란다를 같은 말로 잘 못 알고 있는 것이다. 지난해 6월 서울 영등포에 사는 김모씨가 베란다에 지붕을 해 덮었다 이행강제금을 물게 되자 이번 소송을 제기한 것도 바로 이 때문이다. 발코니와 베란다 엄연히 달라 김씨는 자신의 아파트 베란다에 지붕을 설치했다가 영등포구청으로부터 130여 만원의 이행강제금을 물게 되자 영등포구청장을 상대로 “발코니 합법화 조치 이후 베란다를 개조했으니 과태료 부과하는 것은 부당하다”며 서울행정법원에 소송을 제기했다. 그러나 법원은 “건축 구조상 발코니와 베란다는 엄연히 다른 것이므로 발코니 확장이 합법화 됐다고 해서 베란다 확장까지 합법화 된 것은 아니”라고 밝혔다. 정부의 발코니 확장 합법화 조치에 편승해 베란다를 증축한 데 대한 이행강제금 부과는 정당하다는 게 법원의 판단이다. 그렇다면 발코니는 뭐고 베란다는 뭘까? 우선 발코니는 주거 공간을 연장하기 위해 건물 외벽으로부터 1.5ｍ가량씩 튀어나오게 만든 공간을 지칭한다. 발코니면적은 업체측에서 돈을 받지 않고 사용할 수 있게 주는 면적이어서 서비스면적으로 불린다. 공용면적이나 계약면적에 포함되지 않는 것이다.용적률을 좌우하는 건축연면적에도 들지 않는다. 장부에 없는 면적인 것이다. 실체가 있는 발코니는 법적으로 인정받는 공간이다. 발코니란 말은 법적 용어다. 이에 반해 베란다는 건축법에 없는 용어다. 베란다는 위층이 아래층 집보다 면적이 작아 생기는 공간을 말한다. 쉽게 이해하려면 대개 다세대주택 옥상에 들이는 옥탑방을 상상하면 된다. 아파트 베란다 증축은 사실상 불가 옥탑방은 통상 다세대주택의 지붕 전체 면적보다 작게 설치하는데 이 때문에 옥탑방에는 마당과 같은 공간이 생긴다. 바로 이 부분이 이를테면 베란다인 셈이다. 베란다 면적은 발코니와 달리 당초 주민이 사용하게 만들어진 공간이 아니다. 때문에 발코니와 마찬가지로 계약면적, 건축 연면적 등 어디에도 포함되지 않는다. 이 같은 베란다에다 지붕을 만들어 달거나 섀시 등을 설치하는 일은 현행 건축법상 건물의 ‘증축’에 해당한다. 발코니처럼 단순한 ‘확장’이 아닌 것이다. 발코니와 달리 처음부터 주민 사용을 전제로 만들어진 공간이 아니기 때문에 이를 집 일부로 사용(확장)하려는 행위는 불법으로 간주되는 것이다. 따라서 이미 완공된 아파트나 20가구 이상의 다세대주택 등은 사실상 베란다 증축이 불가능하다. 20가구 이상의 경우 증축은 사업승인 대상이다. 건설교통부 건축기획팀 관계자는 “베란다에 꽃을 심거나 물건을 올려 두거나 간의 탁자나 의자 등을 놓고 사용하는 것은 문제가 없으나 지붕이나 섀시 등을 설치하는 행위는 모두 불법”이라고 전했다. 집처럼 사용하기 위해 지붕이냐 섀시를 설치하는 것은 안된다는 것이다. 정원을 꾸미거나 난간을 설치하는 정도는 가능하다. 불법 증축하면 원상복구 및 이행강제금 내야 20가구 미만의 소규모 다세대•다가구주택에서는 해당 구청의 허가를 받으면 베란다에 지붕 등을 설치할 수도 있다. 다만 이들 주택의 증축도 당초 적용된 용적률과 건폐율에 여유가 있을 때만 가능하다. 영등포구청은 “소규모의 다세대•다가구주택은 당초 허가 받은 용적률과 건폐율을 최대한 활용해 짓기 때문에 사실 남은 여유가 없다”며 “따라서 이들 주택들도 증축이 쉽지만은 않다”고 말했다. 베란다에 불법으로 지붕 등을 설치하면 과태료에 해당되는 이행강제금을 내야하고 해당 시설을 복구해야 한다. 요즘 아파트를 분양하면서 아래층과 위층의 면적 차이 등으로 생기는 베란다를 테라스라는 이름으로 무상 제공하는 건설사들이 많다. 이 베란다는 활용성이 높아 주택 수요자들로부터 큰 인기를 끌고 있다. 테라스 역시 베란다와 마찬가지로 법적 용어는 아니다. 그러나 이들 아파트를 분양 받은 계약자들은 베란다에 파라솔 등을 두고 이용하는 것은 문제가 안 되나 지붕이나 섀시 등을 설치해서는 안 된다는 사실을 잊어서는 안 된다. 마당으로 사용하는 것은 가능하지만 집으로 쓸 수는 없는 것이다. 황정일 기자 <저작권자(c)중앙일보 조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>  서울 마포구(구청장 유동균)는 항공사진을 토대로 건축법 위반 건물에 대한 현장조사를 4월부터 7월까지 실시한다고 밝혔다. 구는 안전사고 예방과 도시미관 개선을 위해 서울시에서 촬영하는 항공사진으로 매년 불법 증축 건물 현장 조사를 실시해 오고 있다. 올해는 조사 건축물은 총 4027곳으로, 중점 조사 대상은 옥상, 테라스 등 공간 증축, 조립식 패널, 천막 등 이용한 영업장 공간 증축 등이다. 이 같은 증축 행위는 건축법에 따라 마포구 건축과에 신고하거나 허가 받아야 하는데, 절차를 거치지 않은 경우 모두 불법이다. 특히 실외 공간에 지붕과 기둥 또는 벽을 만드는 것이 주요 단속 대상이며, 지붕을 새로 만들지 않았더라도 기존 건물 아래에 실외와 연결된 부분을 벽으로 막은 경우도 단속 대상이 된다. 구는 건축물정비팀장 등 총 6명으로 조사반을 구성했다. 조사반은 건축물대장, 현황도면 등을 토대로 사전 조사를 거쳐 실제 현장을 확인한다. 불법 증축이 확인되면 소유자, 위치, 구조, 면적, 용도 등을 면밀히 조사해 시정명령을 내린다. 시정명령이 내려지면 건축물 대장에 위반 내용이 기재되며, 발생 시기에 따라 취득세와 재산세가 부과될 수 있다. 또한 전세 대출이 제한 될 수 있으며, 위생법에 따른 신고 또는 허가 업종의 경우 영업이 제한되기도 한다. 두 차례 시정명령에도 불구하고 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과되며, 건축주를 고발 조치 할 수 있다. 이 경우 시정이 완료될 때까지 지속적인 관리 대상이 되며 매년 이행강제금이 부과된다. 구는 소유주가 위반 부분을 자진 철거하거나 적법한 절차로 사후 허가 받을 수 있는 기회를 충분히 부여할 계획이지만, 시정명령 이후에도 원상 복구 하지 않는 자에 대해서는 법령에 따라 행정 처분할 방침이라고 입장을 밝혔다. 마포구 관계자는 “현장 조사 공무원을 사칭해 금품을 요구하는 사례가 빈번히 발생하고 있다”라며, “공무원이 현장 조사 시 금품을 요구하는 경우는 없으니 유사 사례 발견 즉시 수사기관과 마포구 도시안전과(02-3153-9472)로 신고해주시길 바란다”라고 말했다. 선선한 바람을 맞으며 마시는 차 한잔. 테라스 카페와 옥상의 매력이다. 문제는 그간 테라스 카페와 옥상 대부분이 법적 근거가 없는 ‘불법 시설’이었다는 점. 특히 옥상은 ‘버려진 공유공간’이라는 인식이 강했다. 하지만 최근 법적 규제가 풀리면서 테라스와 옥상이 ‘백조’의 날개를 달았다. ■테라스, 미운 오리새끼의 변신 = 최근 부동산 시장의 트렌드 중심에는 ‘테라스’가 있다. 아파트ㆍ타운하우스 등 주택시장에서 테라스를 접목한 상품들은 연일 완판 행진을 기록했다. 이뿐만이 아니다. 상가ㆍ오피스텔 등 수익형 부동산 시장에도 ‘테라스 특화’를 내세운 상품들이 속속 등장하고 있다. 특히 수익형 부동산 시장에서의 테라스는 장점이 많다. 무엇보다 실내 공간을 외부로 연장해 더 넓은 공간을 활용할 수 있다. 인도변이나 광장, 공원 등과 연계돼 있어 접근성이 좋아 고객 확보에도 유리하다. 더구나 테라스의 조망권은 탁 트인 개방감과 함께 쾌적성이 좋아 고객이 편안하게 머물 수 있는 환경을 제공하기도 한다. 테라스를 설치하면 건물 외관까지 독특하게 바뀌면서 거리를 대표하는 명소로 자리를 잡기도 한다. 또한 부동산의 가치도 높여 주기 때문에 임대수익뿐만 니라 시세차익도 기대할 수 있다. 테라스 상가는 상권 발달에도 도움이 된다. 주로 고급 업종이 입점하면서 상권 수준이 높아지기 때문이다. 그럼에도 우리나라 거리에서 테라스 상가를 보는 건 쉬운 일이 아니다. 테라스 상가 대부분이 ‘불법 시설’이기 때문이다. 음식점에서 ‘옥외영업 행위’는 식품위생법상 불법이다. 지방자치단체장이 야외 영업 허가 지역을 지정할 수 있지만 소음 민원이나 안전을 이유로 이를 허가해주는 지자체는 많지 않다. 또한 도로에 설치한 파라솔, 테이블과 의자는 장애물로 간주돼 교통에 지장을 주는 행위를 금지하는 도로법 제75조에도 위반된다. 하지만 이젠 다르다. ‘테라스=불법 시설물’이라는 낙인을 지울 수 있을 것으로 보인다. 테라스의 영업 규제를 푸는 내용을 담은 ‘건축법 일부 개정안’이 6월 시행됐기 때문이다. 이제 경관지구나 지구단위계획구역 중 미관 유지를 위해 필요하다고 인정되는 구역에는 테라스를 설치할 수 있다. 지자체가 상가 수요에 맞게 테라스를 적용할 수 있는 근거가 마련됐다. 업계에서는 테라스 상가가 활성화되면 상가 임대료를 비롯해 임차인이 가져가는 권리금 상승효과도 클 것이라고 전망하고 있다. 실제로 테라스를 설치한 상가는 권리금이 인근 상가 대비 150% 정도 수준이다. 사용 가능한 서비스 면적이 늘어나는 만큼 분양하거나 매각하는 입장에서 선호도가 높아서다. 물론 우려의 목소리도 있다. 테라스 상가의 공급이 지나치게 늘어나면 ‘희소성’이 떨어질 수 있다. 최근에는 미세먼지 이슈로 테라스를 꺼리는 고객들도 많다. ■옥상, 버려진 공간의 변신 = 옥상 상가도 인기를 끌 공산이 크다. 원래 수익형 부동산의 로열층은 1층이다. 접근성이 뛰어나고 노출도 잘되기 때문이다. 반면 접근하기 어려운 옥상층은 수요자들이 꺼린다. 하지만 최근 분위기는 다르다. ‘버려진 공간’이었던 옥상이 달라지고 있다. 홍대입구, 이태원 경리단길, 신사동 가로수길, 대학로 등 서울 주요 상권을 중심으로 옥상 음식점이 늘어났다. 옥상층 인기의 비결은 ‘루프톱’이다. 루프톱은 꽉 막힌 실내 공간에서 야경 등을 즐기는 스카이라운지와 달리 건물 옥상층 야외에서 음식이나 음료를 즐길 수 있는 공간을 말한다. 주로 고층을 내세운 호텔이 옥상을 활용해 ‘루프톱 바’를 설치하는 사례가 많았는데 최근 외국처럼 야외에서 가볍게 파티를 하거나 데이트를 즐기는 젊은층이 늘면서 일반 상가 건물에도 다양한 형태의 루프톱이 확산되는 추세다. 루프톱을 매장으로 이용하려는 임차인이 늘면서 임대료 역전현상이 나타나고 있을 정도다. 이태원 경리단길의 한 이면도로 상가는 꼭대기층 임대료가 1층보다 3.3㎡당 3만~5만원 정도 비싸다. 옥상과 붙은 꼭대기층이 아니라 아예 옥상 임대료가 1층보다 비싼 곳도 있다. 청담동 명품거리 인근 5층 건물의 옥상 임대료는 3.3㎡당 30만원 선인데, 같은 건물 1층은 3.3㎡당 27만원 수준이다. 접근성이 좋고 눈에 잘 띄는 1층 임대료가 가장 비싸고 2층 이상은 싼 ‘상가 임대료 공식’이 깨진 셈이다. 그럼에도 원래 옥상은 공용면적에 해당해 ‘영업활동’이 이뤄질 수 없다. 건축법에도 저촉된다. 신고 없이 고정식 지붕이나 기둥을 설치하는 것, 비닐이나 천막으로 지붕이나 벽을 옥상에 올리는 것은 건축법 14조(건축 신고)를 위반한 불법이기 때문이다. 건물 대부분이 준공 단계부터 용적률 한도를 채워 짓기 때문에 천막이나 가림막을 두고 공간을 더 늘려 영업하는 행위는 결국 어떤 행태이든 불법인 셈이다. 하지만 식품의약품안전처가 최근 “루프톱 운영은 불법이 아니다”는 유권 해석을 내리면서 루프톱 운영에도 청신호가 켜졌다. 식품위생법 개정으로 식품접객업자는 지자체장이 정한 장소와 시설기준 등을 충족하면 영업장 신고면적 이외의 옥외(테라스ㆍ옥상 등)에서도 휴게음식점ㆍ일반음식점ㆍ제과점영업을 할 수 있다. ‘합법’의 길 열리나 |
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