오피스텔 전입신고 확정일자 - opiseutel jeon-ibsingo hwagjeong-ilja

새로운 집에 이사를 가면 전입신고를 해야 합니다 일단 전입신고해야 주택임대차 보호법에서 후순위권리자에 우선하는 대항력이 발생해서 내 보증금 지킬 수 있는 안전장치인데 간혹 원룸이나 오피스텔 같은데에서 전입신고 못하게 하는 매물이 있는데 이런 매물은 아무리 눈에 좋아도 선택하지 말아야 합니다

사회 초년병이나 학생들이 소액보증금에 원룸 월세 매물 많이 찾을 텐데 부동산 가서 매물 보면 이 매물은 집주인이 전입신고하지 말라는 조건으로 내놓은 방이다 해서 보던가 혹은 계약 직전에 전입신고하지 말아라 이런 거 서울 쪽에서 원룸 알아봤다면 꽤 봤을 거예요 집주인이 전입신고를 하려면 월세에 10% 더 내든가 전입신고하지 말아라 이 상황 어떻게 봐야 할까요 임차인 입장으로는 전입신고해서 당연하게 세액공제도 받아야 하는데 왜 10%를 내가 더 내야 하는지 이해가 될 수 없습니다 사실상 임차인은 임대인의 전입신고를 하지 말아라 조건으로 계약했다고 쳐도 전입신고하고 세액공제받을 수 있습니다

주택임대차 보호법에서 가장 중요한 게 대항력이고 이 대항력 요건이 전입신고인데 전입신고를 안 하면 확정일자를 받을 수 없고 당연히 대항력도 없습니다 세입자의 보증금 보호장치가 완전히 사라지게 됩니다 특히 월세 매물 같은 거는 전입신고해서 대항력 받아두면 보증금이 최우선변제권에 소액보증금에 대부분 포함되어서 배당에서도 1순위로 훨씬 유리합니다 그렇게 중요한 게 전입신고인데 전입신고를 하지 말아라 이 말은 정말 아닌 거 같습니다 법적으로도 임대차 계약 체결 시 전입신고를 하지 않는 조건의 특약은 무효입니다 그러한 조건으로 계약했다 쳐도 전입신고해서 소득공제받아도 되지만 걱정인 것은 또 계약대로 내가 했는데 나한테 머 불이익 오지 않을까 졸 수도 있고 또는 여기서 더 오랫동안 거주해야 하는데 계약종류 후에는 딴 집 알아봐야 하나 등 그래서 선뜻 그러지도 못하고요

임대인 입장으로는 전입신고 안 하는 학생들한테 원룸 싸게 주다가 세금 신고한다니깐 부가세 더 달라는건데 시장에서도 현금주면 더싸게 주는건데 우리 주변에 현금가 10% 할인이라는 문구는 쉽게 볼 수 있는데 전입신고 안하는 학생들한테 싸게 주다가 세금 신고한다니깐 부가세 더 달라는 게 머가 문제인가요? 이렇게 반문할 수도 있습니다 임차인 입장도 맞고 임대인 입장도 어느 정도는 이해도 됩니다 이게 다 조삼모사 인거 같습니다 그냥 학생이든 사회초년병 이든 전입신고 하든 말든 세액공제 신청하든 말든 시장경제 원리에 따라 알아서 할문제 내가 받을 월세 내가낼 월세 합의 해서 계약되로 진행하면 됨니다 알아서 임차인 소득공제받고 임대인 세금 신고 하든 말든 정책적으로도 전입신고 당시에는 못했지만 추후에도 신고하게 되면 소급해서 세액공제를 받게 하면 이런 이야기가 나오지는 안을 듯합니다  전입신고하지 않으면 조금 할인해서 방주겠다 탈세이긴 한데 부가세 빼고 할인받는 게 주인 세입자 서로 최고 이익이긴 한데 문제는 부가세만큼 이익 취하면서 세입자들한테는 안 돌려주고 독식하는 게 제일 큰 문제입니다

오피스텔에서도 전입신고 못하게 하는 매물이 많습니다 오피스텔의 법적 성질이 아주 복잡합니다 오피스텔은 세법상으로 일반 임대사업자와 주택임대사업자 등으로 나눠는데요 주택임대사업자는 주거를 목적으로 사용하기 때문에 전입신고를 할 수 있는 반면 일반 임대사업자는 업무를 용도로 사용하기 때문에 부가가치세를 환급받는 구조라 전입신고가 불가능합니다  그러면 업무용으로 사용한 것이 아니라 주거용으로 사용한 걸로 되기 때문에 결국에는 부가가치세를 반환하게 됩니다 이때 세입자를 받음에 있어서 전입신고를 하게 되면 주거목적으로 사용한다는 뜻으로 집주인이 세금과 과태료 등이 부과됩니다 그거 토해낼까 봐 전입신고 안 받으려 합니다 아무쪼록 원룸 오피스텔 이사 시 전입신고 안 데는 매물은 굳이 선택해서 불안하게 살 이유가 전혀 없습니다 전입신고 되는 매물 찾아서 이사 가세요

대항력 요건 이사 후 전입신고

대항력이란 뜻 요건 전입신고 경매 대항력 있는 임차인

주택임대차 보호법에서는 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록 전입신고하게 되면 대항력을 취득할 수 있게 하였습니다 대항력은 대항요건을 구비해야 대항력이 발생하는데요 이러한 임차

juroom.tistory.com

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 간혹 오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구받는다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능하다. 이후 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금을 부과한다. 요즘처럼 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 땐 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 상당한 부담일 수 있다

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

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이런 이유로 최근 임대차계약을 체결하면서 실제 주거용으로 사용하는 것을 합의하면서도 임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 많아진 것이다. 과세관청은 여러 가지 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세한다.

문제는 임차인이다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖추려면 전입 신고를 하고 확정일자까지 받아야 한다. 만약 오피스텔이 임대인의 채무 등으로 경매에 넘어가면 임차인은 대항력을 갖춰야만 확정일자를 기준으로 임대차보증금을 배당받을 수 있다. 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 그 배당순위가 한참 밀려 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.

그렇기 때문에 임차인은 이런 위험을 인지하고 비상시 임대차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 조치를 해둘 필요가 있다. 예를 들어 임차한 오피스텔에 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하거나 경매시 최우선 변제받을 수 있는 금액만큼만 임대차보증금을 정하는 것도 방법이다.

임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.

총 1개의 답변이 있어요.

고경훈 공인중개사/행정사

세종대학원 부동산

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임차인이 전입신고를 한 후 거주하고 있다면 주임법에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 즉 전입신고 자체가 주거용으로 사용되는 만큼 임차인의 계약갱신 청구권 행사는 법률적으로 문제가 되지 않습니다.

2022. 06. 22. 07:15

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