부동산 붕괴 시나리오 - budongsan bung-goe sinalio

최근 KBS라디오 '홍사훈의 경제 쇼'에서 부동산 버블 붕괴 시나리오가 설명되어 소개 해 드립니다. 부동산을 비롯한 자산 시장의 미래에 대해 다양한 시각이 대립하고 있습니다. 제가 해석하기에는 미시적인 관점에서는 상승론이 우세하고, 거시적인 시각은 우려가 우세한 것으로 보입니다.

미시적인 관점에서의 상승론의 근거들은 임대차법으로 인한 전세가격 상승, 아파트 절대 공급 수의 부족, 높은 양도세로 인한 매물 잠김 현상 등 국내적인 정황들이 주로 거론됩니다. 거시적인 관점은 수년 내로 예정된 금리의 상승, 지나치게 오른 자산 가격에 대한 부담 등을 근거로 들고 있습니다. 이 중, 오늘 소개해 드릴 시나리오는 미국발 금리 상승으로 인한 자산 거품 시나리오가 어떤 과정을 거쳐 가능한 것인지에 대한 것입니다. 살펴 보시고 한번 판단 해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

1. 직접적인 미국유동성 공급

코로나 이후 미국 정부는 미국의 중-하층민들을 중심으로 현금 직접 지원을 하였다. 이는 은행을 통해 간접적으로 유동성을 공급한 우리나라와는 다르다. 미국의 경우 시민들이 바로 현금을 쓰며 실물경제에 현금이 사용될 가능성이 매우 높다. 실물경제에 있어 급격한 수요의 증가가 나타나고, 이것이 물가를 상승시킬 것이다.

2. 미국 연준의 '불가피한' 금리 인상

미국 연준의 근본적인 설립 목표는 물가 안정이다. 연준은 물가 상승률 목표를 2%로 잡고 있는데, 이미 미국의 물가 상승이 5% 정도로 나타나고 있다. 이러한 추이는 일시적이지 않다.(연준은 이것이 일시적인 현상이라 설명했음.) 풀린 유동성이 앞으로 실물경제에 더 많이 투입될 것이기 때문이다. 이에 따라 인플레이션이 심화되면 연준은 불가피하게 금리를 올릴 수 밖에 없다.

3. 대출로 인해 상승한 한국의 부동산

최근 몇년 간 급격하게 올라간 한국 부동산 가격은 빚으로 쌓아 올린 것이다. 한국 부동산 투자의 핵심 원인은 '갭투자'인데, 이럴 경우 주택가격이 전세보증금(전세대출) + 갭투자금(신용대출 또는 일부 모기지론)으로 구성된다. 주택 가격에서 빚의 비중이 급격히 확대된 것. 갭투자 주택의 경우 실질적인 LTV가 90%에 이를 수 있다. 그렇기 때문에 금리가 오를 경우 상환 부담이 매우 강할 수 밖에 없다. 또한 최근 소위 '영끌'을 한 사람들의 경우 주택담보대출(대부분 변동금리)과 신용대출을 함께 받은 경우가 많기 때문에 더욱 위험하다.

4. 조금의 집값 하락이 버블붕괴로 이어질수 있다

현 상황에서 집값이 조금만 하락해도 소위 '영끌'을 한 사람들의 자산은 금방 사라지게 된다. 부채만 남은 사람들이 파산하기 시작하면 이것이 연쇄 작용을 일으켜 버블이 붕괴할 수 있다. 미국과 비교했을 때, 우리나라는 이런 위험성이 훨씬 크다. (미국도 주택가격이 많이 올랐으나, 미국은 대부분 리츠펀드가 주택을 구입했고 관광지를 중심으로 가격이 올랐지만 우리나라는 대부분 아파트이고 개인들이 빚을 내서 구입했다.)

5. 요약 및 정리

미국에서 소비의 급격한 증가로 인플레이션이 형성되면, 연준이 '불가피하게'금리를 올릴 수 밖에 없다. 이로 인해 우리나라에서 금리가 오르게 되면 부채 비중이 높은 우리나라의 부동산 가격의 특성 상, 충격적인 버블붕괴가 나타날 수 있다.

---

이 시나리오의 핵심은 '빚'과 '금리'입니다. 만약 미국에서 금리가 안정적으로 관리된다면, 당장 충격적인 버블은 나오지 않겠죠. 또 많은 전문가들이 연준의 금리 인상에 대해 부정적인 시각을 가지고 있는 것 역시 사실입니다. 미래는 아무도 모르지요. 하나의 의견으로서, 나름의 합리적인 근거를 갖추고 있는 것 같기에 소개 해 보았습니다.

(리얼캐스트=한민숙 기자) 수년간 롤러코스터를 탄 부동산 정책이 정권 교체를 앞두고 어떻게 바뀔지 관심이 쏠리고 있습니다. 수요자의 관망이 이어지며 폭주 기관차 같던 부동산 시장은 다소 숨 고르기에 들어간 양상인데요. ‘윤석열 시대’ 개막을 앞두고 집값에 영향을 예상 시나리오를 김인만 부동산경제연구소 대표 김인만 소장을 만나 들어봤습니다.

Q. 대선이 끝났는데 거래량이 안 늘어나는 이유는? 

A. 대선의 불확실성은 제거가 됐지만 정책의 불확실성은 저는 제거되지 않았다. 왜냐하면 많은 공약 내용들 중에서 많은 상당수가 법 개정이 필요하고요. 소득세법이나 법 개정이 필요한데 민주당이 다수당이 다 보니까 협치를 통해서 풀어가야 되는데 최근에 용산 집무실 이전 문제부터 이제 굉장히 스텝이 꼬이고 있어서 부동산 시장은 당분간 조금 더 관망으로 좀 가지 않을까 생각을 합니다. 만약에 국민의힘이 다수당이었으면 상황이 좀 달랐을 거예요

A. 서울 중에서도 강남 쪽에서 거의 (국민의힘에) 몰표를 주다시피 했는데 만약에 부동산 민심이 나빠지지 않았다면 절대 역전은 불가능했다라고 봅니다. 가장 상징적인 게 광주광역시가 윤석열 당선인이 10% 정도 나왔는데 봉산2동은 40% 지지율이 나왔습니다. 이곳은 광주의 강남이라는 곳이거든요.

그 건 조세 저항이 크다는 걸 의미합니다. 어느 정도의 세금은 용납을 하겠는데 이거는 너무 심해서 한번 바꿔야겠다는 심리가 자극이 됐기 때문에 저는 이번 선거는 부동산 민심의 선거였고요. 아마 민주당에서도 분명히 분석을 했을 겁니다. 부동산 민심이 이렇게 무섭구나.

A. 그래서 제가 걱정되는 부분이 자 윤 당선인께서는 규제를 풀어준다라고 했습니다. 민주당은 5 년 동안 규제를 했죠. 그러면 견제도 해야 하죠. 윤석열 정부에서 하자는 대로 그대로 법 개정을 협조를 안 해 주겠죠. 어느 야당이 정권이 교체가 됐는데 일사천리로 협조를 해준다 있을 수가 없으니까요. 그런데 (민주당에서) 부동산 민심을 확인했단 말이에요.

그러면 어떤 어떤 현상이 발생하냐면 윤석열 당선인께서 실질적으로 시행령 가지고 정부의 행정권만 가지고 풀어줄 수 있는 규제는 굉장히 제한적입니다. 다주택자 양도세 중과세도 국회 필요하죠. 공시가격 환원 2020년 수준으로 돌리는 것도 민주당 협조가 필요하고요.

취득세 면제, 종합부동산세 폐지 당연히 안 되고요. 국회 동의를 얻어야 되고 할 수 있는 거는 공정시장가액비율이라고 해서 이제 공시가격의 공정시장가액비율을 곱해서 부담을 좀 낮춰주는데 이거를 좀 낮춰서 뭐 시행령으로 할 수 있는 수준 정도 밖에 대출 규제 조금 풀어주고 이런 걸 밖에 없어요.

그래서 실제로 당선인이 많은 규제를 완화해 준다고 해도 민주당이 협조해 주지 않으면 실제로 완화폭이 많지 않습니다.

그래서 큰 기대를 하는 것이 저는 좀 위험하지 않나 싶습니다. 실질적으로 많이 규제 완화가 안 될 수도 있는데 부동산 민심을 확인했잖아요.

그러면 반대로 정치는 살아있는 생물이라고 보거든요. 경제논리만 본다면 민주당이 갑자기 규제를 했다가 갑자기 규제를 풀어준다 있을 수는 없는데 정치논리로 들어가면 가능성이 있어요. 6월 달에 지방선거가 있고 이제 국회의원 선거가 2024년인데 2년도 안 남았거든요.

부동산 민심을 자극해서 계속 규제 완화를 안 해주고 태클을 걸게 된다면 ‘지방선거도 지겠구나, 2년 후에 국회의원 선거도 장담하지 못하겠는데’라는 위기감을 느끼면서 오히려 민주당이 더 적극적으로 이렇게 규제를 풀어줄 가능성도 있어요.

이 점이 걱정되는 부분인데 이렇게 되면 민주당 입장에서는 자유로워졌어요. 집값이 오르면은요. 윤석열 정부의 책임이지 민주당의 책임이 아니게 되기 때문입니다. 이제 야당이 되니까요. 

그렇다면 오히려 부동산 민심도 우리가 좀 얻으면서 부동산 집값 상승에 대한 책임은 윤석열 정부를 좀 넘길 수도 있기 때문에 오히려 민주당이 더 열심히 규제완화에 나설 가능성도 저는 있다라고 봅니다.

원래는 그게 안 맞는데 지금 정치논리로 본다면 충분한 가능성도 있기 때문에 진짜 이게 리스크예요.

1. 정책이 윤석열 당선인은 풀어준다라고 했는데 실제로 집값이 오르면 의지를 가지고 계속 풀어줄까 첫 번째 관전 포인트. 

2. 두 번째 (30’49’’) 당선인은 풀어준다라고 하는데 민주당은 잘 안 풀어줘 협조를 안 해주는 경우 그리고 실질적으로 많이 안 풀릴 경우가 있고요.

3. 세 번째 경우는 민주당이 의외로 나서서 규제를 먼저 선제적으로 더 많이 풀어주겠다라고 해서, 다수당이니까 할 수 있겠죠. 풀어줘 버리는 경우… 이렇게 된다면 이제 세 가지 경우에 따라서 주택시장은 좀 반응이 달라질 수 있습니다.

풀어주려고 했는데 잘 안 풀렸을 때는 기술적 반등, 기대감을 지금 가지고 있는데 6개월 지나면 허니문 기간이 끝날 것 같고요. 

허니문 기간 끝났는데 실제로 규제가 별로 안 풀린다면 ‘뭐지 기준금리도 올라가는데 야 주택시장 더 이상 안 되겠구나’라는 실망으로 돌아서게 되면서, 폭락까지는 안 가겠죠. 입주 물량이 부족하고 투자심리가 남아 있으니까 폭락은 아니더라도 대세 상승이나 추가 상승으로 가기에는 굉장히 좀 버겁지 않나라는 생각이 듭니다.

반대로 윤 당선인이 규제를 풀어준다고 했는데 ‘민주당이 더 많이 풀어주네’라고 한다면 당연히 투자 심리가 자극이 될 것이고 다주택자 양도세 중과세만 풀어주는 게 아니라 취득세를 풀어주고 대출도 풀어주고 종부세도 면제 시켜주면 ‘팔 이유도 없네’라고 생각하게 됩니다.

다주택자들은 종부세를 그대로 두고 다주택자 양도세 중과세를 면제를 시켜주게 된다면 ‘야 세금 부담 너무 무섭다. 빨리 팔아야겠다. 2년 안에’라고 나오는데 종부세까지 무력화시켜 줘 버리게 되면 ‘팔아야 될까? 굳이 그냥 가지고 가면 더 오르지 않을까?’ 라고 생각하고 결국에는 다주택자들은 매물을 내놓지 않게 되고 입주 물량은 안 나오게 되고 실수요자들은 ‘또 오르겠네’라고 생각하고 불안한 실수요자들은 또 사자로 돌아서게 되면 다시 반등을 하게 될 겁니다. 나쁘게 말하면 대세 상승이라는 표현이 적절할지는 모르겠지만 충분히 집값을 자극하면서 또다시 우리를 좀 괴롭히는 상황이 발생할 가능성도 나올 수 있습니다. 

요즘 용산 이전 때문에 굉장히 논란이 되고 있는데 뭣이 중하냐고요.  저는 청와대 이전하든 안하든 차라리 세종이나 세종으로 가는 게 가장 합리적일 것 같고요. 아니면 울릉도나 독도로 좀 가 보면 좋을 것 같은데 진짜 국민들이 중요한 거는요. 청와대가 아니고 내 집 마련이거든요. 

그래서 국민들이 내 집 마련의 꿈을 좀 꿀 수 있게 또 또 집을 가지고 있는 분들은 또 쉽게 좀 팔 수 있게, 또 우리 청년들 신혼부부들은 또 열심히 노력해서 청약도 하고 5년 10년 후에 내 집 마련 할 수 있는 꿈도 꾸면서 우리 사회가 부동산 때문에 너무 스트레스 부동산 민심 이런 용어들이 나오지 않게, 여당 야당 청와대가 좀 합치를 해서 합치를 해서 부동산 정책만큼은 좀 이번에는 좀 제대로 잘 해주기를 간절히 바라고 있습니다.