제이알 글로벌 리츠 공모가 - jeial geullobeol licheu gongmoga

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국내 주요 글로벌 리츠 가운데 하나인 제이알글로벌리츠가 실권주 일반공모 청약을 마무리했다.

제이알글로벌리츠는 맨해튼 오피스 498 7TH Avenue 편입 과정에서 증가한 차입금 상환과 추가 재원확보를 위해 약 1,400억원 규모의 유상증자를 추진해왔다.

그러나지난 13~14일 이틀간 진행한 구주주 청약률이 85.28%에 그쳐 당초 공모 물량 3,177만 6천주 중 467만 8,108주가 실권했다.

이에 따라 제이알글로벌리츠는 18일고 19일에 걸쳐 일반주주를 대상으로 실권주 청약을 진행했다.

최근 공모 리츠에 대한 투자 심리 악화에도 제이알글로벌리츠 실권주 청약은 최종 통합경쟁률 4.94 : 1을 기록했다.

총 모집총수 대비 구주주 청약분과 일반공모분을 합치면 청약률은 157.98%로 집계됐다.

이번 유상증자는 제이알글로벌리츠 기초자산의 안정적인 임대구조와 대출조건으로 인해 투자자들의 경쟁률이 높아진 것으로 풀이된다.

제이알글로벌리츠가 편입한 두 자산 신뢰도 높은 임차인과 장기계약구조를 갖추고 있어 안정적인 임대수익 확보가 가능하다.

벨기에 브뤼셀 소재 ‘파이낸스 타워 콤플렉스’는 벨기에 정부의 주요 부처가 임차인으로 2034년까지 중도해지 옵션없이 100% 임대차 계약을 체결해 금리상승기에도 안정적 투자처로 꼽힌다.

맨해튼 오피스의 경우에도 우량 임차인인 동부보건의료노동조합과 2050년까지 전체 면적의 약 60.6%를 임차하는 임대차계약이 체결되어 있으며, 이외에도 신용도 높은 임차인 위주로 임대가능면적의 93.2%를 임대중이다.

벨기에 오피스의 담보대출은 만기 2024년 12월 말, 1.05%의 매우 낮은 고정금리이고, 맨해튼 오피스의 담보대출은 만기 2027년 5월 초, 3.75%로 최근 금리인상 위험을 비껴갔다.

글로벌리츠는 이러한 안정적 구조 속에 신주가 기준 연 8% 배당이 가능하도록 해 일반공모 투자자 참여를 높였다. 제이알글로벌리츠측은 "이번 실권주 청약 성공은 위축되었던 시장 상황속에서 일궈낸 결과라는 점에서 의미가 깊다고 보고 향후 진행하는 리츠 청약 수요 증가에 긍정적 신호가 될 것"이라고 기대했다.

제이알글로벌리츠 기초자산인 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워.(사진=제이알글로벌리츠)

[서울파이낸스 박조아 기자] 제이알글로벌리츠가 실권주 일반공모 청약을 성공적으로 마감됐다고 20일 밝혔다.

제이알글로벌리츠는 맨해튼 오피스 498 7TH Avenue로 증가한 차입금 상환과 추가 자산 편입의 재원확보를 위해 약 1400억원 규모의 유상증자를 추진했다. 그러나 지난 13~14일 양일간 진행된 구주주 청약에서 구주주 청약률이 85.28%에 그치며 당초 공모 물량 3177만 6000주 중 467만 8108주가 실권됐다. 제이알글로벌리츠는 실권주 발생에 따라 18~19일 이틀 간 일반주주를 대상으로 실권주 청약을 진행했다.

최근 급격한 금리 인상과 리츠 투심 약화로 일각에서는 실권주 일반공모 청약 미달에 대한 우려가 재기되기도 했지만, 최종 통합경쟁률 4.94 : 1을 기록하며 이러한 우려를 불식시켰다. 총 모집총수 대비 구주주 청약분과 일반공모분을 합치면 청약률 157.98%에 이른다. 이번 유상증자 성공의 배경에는 제이알글로벌리츠 기초자산의 안정적인 임대구조와 대출조건 등이 주요 성공요인으로 꼽힌다.

제이알글로벌리츠가 편입한 두개 자산은 신뢰도 높은 임차인과 장기계약구조를 갖추고 있어 안정적인 임대수익 확보가 기대된다. 벨기에 브뤼셀 소재 '파이낸스 타워 콤플렉스'는 벨기에 정부의 주요 부처가 임차인으로 2034년까지 중도해지 옵션없이 100% 임대차 계약을 체결하여 공실위험이 낮으며, 임대료가 건강지수(Health Index)와 연동되는 구조로 인플레이션시 임대료가 함께 상승해 인플레이션 헷지가 가능하다. 또한, 맨해튼 오피스의 경우에도 우량 임차인인 SEIU(동부보건의료노동조합)과 2050년까지 전체 면적의 약 60.6%를 임차하는 임대차계약이 체결돼 있다, 이외에도 신용도 높은 임차인 위주로 임대가능면적의 93.2%를 임차중이다. 잔여임대기간(WALE)은 21년으로 장기적인 임대기간을 확보했다.

또한, 안정적인 차입조건으로 금리 인상에 따른 영향을 최소화하였다. 벨기에 오피스의 담보대출은 만기 2024년 12월 말, 1.05%의 매우 낮은 고정금리로 조달하였으며 맨해튼 오피스의 담보대출은 만기 2027년 5월 초, 3.75%의 경쟁력 있는 고정금리로 차입해 금리 인상에 따른 비용 증가 리스크를 상당 부분 감소시켰다.

이외에도, 신주가(4335원) 배당률이 8%를 상회할 것으로 예상되며 국내 상장 리츠 중 최고 수준의 배당률이 기대되는 점도 이번 실권주 일반공모 청약의 활발한 참여 유인으로 작용했다. 이번 제이알글로벌리츠의 실권주 청약 성공은 다소 위축되었던 시장 상황속에서 일궈낸 결과라는 점에서 의미가 깊다. 본 청약결과가 향후 진행될 리츠 청약 수요 증가에 긍정적 신호가 될 것으로 예상된다.

한편, 제이알글로벌리츠는 2022년 하반기 글로벌 리츠 지수(FTSE EPRA NAREIT) 편입을 추진한다. FTSE EPRA NAREIT 지수 편입시 해당 지수를 추종하는 패시브 펀드의 자금과 외국인 투자자 등의 유입이 예상돼 중장기적인 유동성 증가와 주가에 긍정적 영향을 기대할 수 있다. 또한, 제이알글로벌리츠 편입 자산의 감평가가 취득가 대비 각각 20.9%(벨기에 오피스), 5.9%(맨해튼 오피스) 상승하며 편입자산가치가 증가하는 등 제이알글로벌리츠의 양호한 전망이 기대돼 현재 주가가 저점을 찍었다고 판단한 투자자들의 꾸준한 유입이 기대된다.

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제이알글로벌리츠와 SK리츠의 유상증자 공모 절차가 사실상 모두 끝났습니다. 주금 납입, 신주 상장 등의 형식적인 절차가 남았지만 핵심인 청약 등 투자자 모집을 완료했습니다. 결과적으로 두 곳 모두 실권주 없이 예정된 모집 수량 이상의 수요를 확보했다는 점에서 다행스러운 결과입니다. 제이알글로벌리츠와 SK리츠는 기존 혹은 최근 국내외 자산 확보를 위해 투입했던 차입금을 상환하기 위해 증자를 결정했죠. 당시 5월만 해도 침체기를 겪고 있는 일반 주식을 대신해 유효한 대체상품으로 각광받을 때였던 만큼 적절한 시점이었습니다. 한발 앞선 4월 증자를 진행했던 신한알파리츠와 코람코에너지리츠는 모두 성공적으로 증자를 마치기도 했을 시점입니다. 하지만 금리상승 흐름과 정도가 예상을 뛰어넘고 인플레이션, 경기침체 가능성이 커지면서 암초를 만나기 시작했습니다. 당연히 계획한 유상증자 공모도 예측불가의 흐름으로 변화했습니다. 막대한 조달 규모(4,600억원), 높은 증자 비율(300%) 등 가장 난도가 […]

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