지역주택조합설립인가 확인 - jiyeogjutaegjohabseollib-inga hwag-in

최근 노후 주택지를 사업대상지로 하여 지역주택조합 사업을 추진하는 곳이 늘고 있으며, 지역주택조합 업무대행사가 조합원을 모집하면서 '아파트 분양' 인 것처럼 허위ㆍ과장 광고하는 사례가 증가하고 있습니다. 따라서 지역주택조합원으로 가입하기 전에 아래 자료내용 및 유의사항 등에 대하여 꼭 확인하여 주시기 바랍니다.

지역주택조합 사업이란?

서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

지역주택조합설립인가의 요건은?

주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추어 조합설립인가 신청을 하여야 합니다.

조합아파트 사업의 경우 지주택조합이 사업의 주체가 되지만, 일반분양 아파트의 경우는 시행사가 사업주체가 됩니다. 게다가 지주택 사업의 경우 일반 아파트보다 많은 단계를 거쳐야 합니다.

지역주택조합 사업이란?

이 사업은 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업을 말합니다. 주택법에 근거하여 주택조합 설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성되어 재개발 절차보다 간소합니다. 주의해야 할 것은 조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 유지해야 한다는 것입니다.

이 사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이기 때문에 제대로만 진행된다면 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작아 추진비용도 상대적으로 적습니다. 시행사 이윤도 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발·분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴하다는 것도 해당 사업에 참여하게 되는 주요 장점이죠.

다만, 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 조합원 가입에 신중해야 하는데요. 특히 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않다는 점을 명심해야 합니다. 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 있는 것은 아니지만, 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.

지역주택조합 절차

사업을 시행하기 위한 절차는 다음과 같습니다.

① 토지물색 - ② 주택조합추진위원회(가칭) - ③ 주택조합규약 작성 - ④ 조합원 모집 및 홍보 - ⑤ 주택조합창립총회 - ⑥ 주택조합설립인가 - ⑦ 등록사업자와 협약체결 - ⑧ 사업계획승인 - ⑨ 등록사업자와 공사계약 - ⑩ 착공신고 - ⑪ 사용검사 및 입주 - ⑫ 청산 및 주택조합 해산

이것이 정상적으로 진행될 경우의 사업 진행 순서입니다. 하지만 실제 지주택 조합들의 사업진행과정을 살펴보면 이렇게 진행되지 않는 경우도 많은데요. 물론 진행순서가 뒤바뀐다고 해서 법적으로 저촉되는 것은 아니지만 이 과정에서 발생하는 피해는 조합원들이 떠안게 되는 사업의 특성상 문제의 여지는 있는 것이죠.

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1. 사업토지물색

지역주택조합 절차를 진행하기 위해서는 가장 먼저 어디에 아파트를 지어야할지 알아보는 일입니다. 보통 부지를 확보한다고 하죠. 이렇게 부지확보를 마무리하면 추진위원회를 결성하게 됩니다.

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우리나라의 모든 땅은 용도에 따라서 건물을 지을 수 있거나 없는 땅으로 나뉘고, 그 땅이 어떤 땅인지에 따라 지을 수 있는 건물도 달라지게 되는데요. 따라서 사업을 진행하기 위해서는 아파트를 지을 수 있는 토지를 찾거나 지을 수 없다면 지을 수 있게끔 토지의 용도를 변경해야 합니다. 이는 지구단위계획에 의해 진행되는데요. 지구단위계획이 수립되면 땅값이 오르게 되기 때문에 토지물색은 조용히 진행하면서 조합원을 모집하는 경우가 많습니다.

2. 주택조합 추진위원회 결성

조합설립을 위해서는 주택건설대지의 80%이상 토지사용승낙서를 확보해야 하는데요. 여기에 조합원이 주택건설예정 세대수의 절반 이상(최소 20인)이상으로 구성되는 등 조건들을 만족해야 합니다. 계약서에 (가칭)OO주택조합이라는 명칭으로 기재되어 있다면 조합설립인가 전이라는 의미입니다.

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3. 주택조합규약 작성

조합 설립을 위해서는 조합규약을 제출해야 하는데요. 조합규약에 들어가야 하는 내용은 다음의 사항들입니다.

- 조합의 명칭 및 소재지

- 조합원 자격에 관한 사항

- 주택건설대지의 위치 및 면적

- 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항

- 조합임원의 수·업무범위(권리·의무 포함), 보수, 선임 방법·변경 및 해임에 관한 사항

- 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계

- 사업의 시행시기 및 시행 방법

- 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

- 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

- 사업이 종결된 때의 청산 절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급 절차

- 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

- 조합규약의 변경 절차

- 그밖에 지주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위해 필요한 사항

4. 조합원 모집 및 홍보

5. 주택조합창립총회

지역주택조합 절차에 따른 주택조합창립총회에서는 다음과 같은 사항을 의결하게 됩니다.

- 조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경

- 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환 방법

- 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

- 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결

- 조합 임원의 선임 및 해임

- 사업비의 조합원별 분담 내여

- 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고

6. 주택조합설립인가

조합설립을 신고하고 설립인가 신청을 받기 위해서 준비해야 하는 서류들이 있는데요. 

- 창립총회의 회의록

- 조합장선출동의서

- 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약

- 조합원 명부

- 조합주택건설예정 세대수, 조합주택건설예정지의 지번·지목·등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황 등을 기재한 사업계획서

- 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서

- 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보를 증명하는 서류

- 조합원 자격이 있는 자임을 확인할 서류

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위 구비서류에서 알 수 있듯이 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서와 15% 이상의 토지소유권 등 최소한의 조건을 만족시켜야 조합설립인가를 받을 수 있는데요. 조합원을 모집할 때 홍보하는 내용은 사업계획안일 뿐, 확정된 사안이 아니라는 점을 주의하셔야 합니다.  즉, 홍보관에서 하는 광고를 100% 신뢰해서는 안된다는 말입니다.

보통 추진위원회나 업무대행사가 조합원을 모집할 때 흔히 “동·호수 지정이 가능하다, 추가분담금은 없을 것이다.”는 등의 사탕발림을 하면서 빨리 계약해야 로얄층을 선점할 수 있다는 식으로 조합원 가입을 종용하기도 하는데요. 여기에 넘어가 괜히 마음이 조급해져 계약서에 서명날인 하기 보다는 일단 계약을 잠시 미룬 후 시청 등에 사업의 위험성과, 토지확보율에 대해 문의해보시면 좋습니다.

사업계획서에 기재된 내용에 대한 확인 및 검토를 철저히 거치면 토지소유권 확보가 불가능하거나 도시·군관리계획상 사업추진이 불가능한 부지를 조합주택건설예정지로 해 사업을 추진함에 있어 사업지연 및 중단되는 등의 부작용을 방지할 수 있습니다.

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7. 시공사 선정 및 등록사업자와 협약 체결

설립인가 후 공사를 진행할 시공사를 선정하는 등 등록사업자와 협약을 체결해야 합니다. 등록사업자의 주택건설공사 시공 기준입니다. 다만, 아파트 시공사계약의 경우 변경될 수 있는 사항이기 때문에 주의깊게 살피셔야 합니다. 보통 분쟁에 대비하기 위해 조합에서는 ‘시공예정사’라고 적어둡니다.

- 자본금 5억원(개인은 자산평가액 10억원) 이상

- 건축분야 및 토목분야기술자 3명 이상(건설기술관리법 시행령 별표 1의 규정에 의한 자, 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야기술자 각 1명이 포함돼야 함)

- 최근 5년 간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상

8. 사업계획승인

지역주택조합 절차에 따라 조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 때는 사업계획승인 신청 시 주택건설대지의 소유권을 95% 이상 확보해야 합니다. 법령에서 규정하는 요건을 갖추고 그 후에 사업계획 승인을 신청하는 것인데요. 사업계획승인의 신청을 받은 관할 시·도지사는 정당한 사유가 없는 한 60일 이내에 승인여부를 사업주체에게 통보해야 합니다.

9. 등록사업자와 공사계약

10. 착공신고

이렇게 지역주택조합 절차에 따라 토지소유권을 100% 확보해 사업계획승인까지 받았다면 등록사업자와 공사계약을 맺고 착공에 들어가게 됩니다. 이렇게 사업계획승인을 받고 착공에 들어가면 사실상 사업을 거의 성공했다고 볼 수 있습니다. 문제는 추가분담금이 얼마나 나올지이죠. 아파트가 완성되면 조합원들을 대상으로 우선분양이 진행되는데, 만약 조합원에게 분양하고 남은 잔여 주택의 수가 30세대 이상이면 일반 분양을 진행하고, 30세대 미만이면 임의분양을 진행합니다.

일반 분양 아파트의 경우 토지를 계약하고, 사업계획 승인을 받으면 바로 착공에 들어가서 일반 분양을 하고, 사용승인을 받으면 입주가 진행되는데요. 지역주택조합 절차와는 차이가 있음을 알 수 있습니다.

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※ 전매제한

설립인가를 받은 이후에는 원칙적으로 조합원 교체가 불가능합니다. 다만 사업계획승인 이후(토지소유권을 모두 확보한 경우)에 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경되었다면 조합원 교체가 가능합니다. 이 경우에도 투기과열지구지정에 따라 전매가 금지된 경우에는 제외된다는 점을 조심하세요.

11. 사용검사 및 입주

12. 청산 및 주택조합 해산

지역주택조합 절차의 마지막으로 입주 및 등기절차가 완료된 경우 주택조합의 해산절차를 밟아야 합니다. 조합규약에 사업종결 시 청산절차, 청산금의 징수, 지급의 방법 및 절차 등에 관한 사항들이 필히 포함되도록 법에 규정되어 있으며, 해산은 이에 근거하여 시행하게 됩니다.

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오늘은 지역주택조합 절차에 대해 샅샅히 살펴보았습니다. 미리 알고 대비했으면 좋았겠지만, 가입당시에는 몰랐거나 심지어 일반분양인줄 알고 가입한 후 뒤늦게 사업의 위험성에 대해 알게되어 탈퇴를 원하시는 분들이 많은데요. 사실상 단순변심에 의한 탈퇴 및 환불은 굉장히 어렵습니다.