부동산 임대 법인 설립 절차 - budongsan imdae beob-in seollib jeolcha

안녕하세요! 법인설립지원센터입니다.

부동산을 통해 수익을 내시는 임대사업자 분들의 경우, 세제 혜택을 위하여 법인을 설립하시는 경우가 많이 있습니다.

이처럼 부동산 법인설립에 대해 고려하시는 분들을 위하여, 법인설립지원센터에서 부동산 법인설립을 준비하는 방법부터 절차 및 유의사항까지 자세히 알려 드리겠습니다.

우선, 부동산 관련 사업자 분들이 부동산 법인설립을 하게 되시면 어떤 혜택이 있는지 알아보겠습니다.

1) 중과세 배제

개인의 경우 양도소득세 중과규정이 존재하기 때문에 다수의 주택을 보유하신 분의 경우 부동산을 매매할 때에 높은 세금이 부과됩니다. 반면 법인의 경우는 중과세 배제의 혜택을 받을 수 있습니다.

2) 소득세보다 유리한 법인세율 적용

개인은 최대 세율이 45%이고 법인의 최대 세율은 22%입니다(2022년 기준). 예를 들어 개인사업자의 경우 수익이 5억을 초과 시에 세율이 42%이며, 법인사업자의 경우는 200억 이하까지 20%의 세율이 적용됩니다. 이처럼 세율의 차이가 크기 때문에 매출이 높아지고 있다면 법인을 설립하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

3) 단기 양도 시 세금 혜택

개인의 경우 부동산을 1년 미만으로 보유한 뒤에 처분을 할 시 대략 50%의 양도소득세와 또한 중과세율 10~20%를 추가로 부담해야 합니다. 반면, 법인의 경우는 보유한 기간과 무관하기 때문에 단기 매매를 할 경우에도 법인세율의 10%만 부담하게 되기에 단기 양도 시 세금 혜택이 있습니다.

4) 필요경비 인정

개인사업자의 경우에는 매매를 통해 발생한 직접적인 비용만 경비로 처리되지만, 법인의 경우는 대표의 인건비를 비롯한 사업 관련 지출까지도 경비로 처리할 수 있습니다. 따라서 절세에 유리합니다.

1) 법인 기본 요건 결정 및 법인 컨설팅

• 법인 기본 요건 결정

부동산 법인설립을 위해서는 상호, 자본금, 본점 소재지, 주주 및 임원, 사업목적 등의 설립할 회사의 기본 사항들을 정하셔야 합니다.

① 상호

원하시는 상호를 정하실 때는 먼저 동일한 관할구역 내에 같은 상호가 사용 중에 있는지 ‘인터넷 등기소’ 사이트를 통해 확인하셔야 합니다. 영문 상호는 병기하실 수 있습니다.

② 자본금

최소 자본금 제한 업종이 아닌 경우에는 100원부터 설정하실 수 있습니다. 하지만 일반적으로 100만 원~1,000만 원 사이로 설정하시길 추천 드립니다. 부동산 관련 업종 중 최소 자본금 제한 업종이 있어 이를 확인하신 후 법령에 따라 자본금을 설정하시기 바랍니다.

③ 본점 소재지

본점 주소를 과밀억제권역으로 설정하시면 비과밀억제권역에 비하여 공과금이 3배 중과됩니다. 이와 함께 과밀억제권역에서 사업을 하시게 되면 취득 시 중과되는 부분도 고려하셔야 합니다.

④ 주주 및 임원

주주 및 임원을 각 1명 이상 임명하나 겸직도 가능하여 1인 법인설립도 가능합니다. 설립 시에는 주식을 보유하지 않은 감사가 1인 조사보고자로서 필요합니다.

⑤ 사업목적

어떤 사업을 하실 지 사업목적을 정하실 때에는 현재의 목적과 함께 이후에 하실 목적까지 포함하여 10개~20개 미만으로 정하시는 것이 좋습니다. 사업목적은 구체적으로 정하셔야 하며 ‘한국표준산업분류표’를 참고하시기 바랍니다. 다만, 부동산임대업의 목적과 같은 경우 법인명의의 부동산이 있어야 사업자등록이 가능하는 등의 목적에 따라 고려하셔야 할 부분이 있으니 유의하셔야 합니다.

* 자본금, 본점 소재지, 사업목적과 관련하여서는 하단의 유의사항 내용을 참조해 주시기 바랍니다.

• 법인 컨설팅

법인설립지원센터에서는 법인의 기본 요건을 결정하실 때 1:1로 배정된 법인설립 전문 컨설턴트가 함께 하여, 각 항목에 대해 고려하실 점을 알려드려 정확하고 편하게 진행하실 수 있습니다.

2) 법인설립 등기 필요 서류 준비 및 정관 컨설팅

• 필요 서류

법인설립 등기를 위해 준비하실 서류는 다음과 같습니다.

하지만, 법인설립지원센터를 통해 진행하신다면 공동인증서만 준비해 주시고 나머지는 저희 쪽에서 맡겨 주시면 됩니다.

• 정관 컨설팅

법인설립지원센터에서는 각 회사의 상황에 따라 사업목적을 추천해 드리며, 각종 절세 항목 정비 등을 모두 고려하여 맞춤 정관을 작성합니다.

3) 법인설립 등기 및 소요 시간

• 법인설립 등기

법인설립지원센터에서는 서류 없이 주주와 임원의 공동인증서(구 공인인증서)만 준비해 주시면 됩니다. 변호사(또는 법무사)가 법인설립 등기를 작성 후 전자서명을 요청하면 최종 접수가 이루어집니다.

• 소요 시간

법인설립 등기를 신청하는 방법이 서면접수인지 전자접수인지에 따라 소요 기간이 약간의 차이가 있지만, 전자접수의 경우 영업일 기준 3~5일의 더 짧은 기간이 소요됩니다. 직접 등기소 방문을 통해 진행하는 서면접수의 경우는 영업일 기준 5~7일이 소요됩니다.

4) 사업자등록 및 법인 계좌 개설

• 사업자등록

법인설립 등기가 완료된 이후에는 사업자등록을 진행해야 합니다. 사업자등록을 하기 전에 필요에 따라 미리 인허가 및 (법인명)임대차계약서를 준비하셔야 합니다. 그런 이후 다음의 서류들을 준비하셔서 세무서 방문 또는 홈택스를 통해 사업자등록을 진행하시게 됩니다. 사업자등록의 소요기간은 1~3일 정도입니다.

법인설립지원센터에서는 사업자등록을 무료로 대행해 드리며, 사업자등록증은 등기 우편으로 전달드리고 있습니다. 

• 법인 계좌 개설

법인 계좌의 경우 은행마다 필요서류와 진행상황이 상이할 수 있기 때문에 대표님께서 직접 은행권을 방문하셔서 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

1) 사업목적 설정 시 유의사항

법인설립 등기를 위해서는 사업목적을 등록해야 합니다. 사업목적에는 당장 영업할 업종뿐 아니라 앞으로 진행하실 사업목적까지 포함하여 10개~20개 미만으로 등록하시길 추천 드립니다. 사업목적은 포괄적으로 적게 되면 등기 시 반려되어 최대한 구체적으로 기재하셔야 합니다. 이때 통계청의 ‘한국표준산업분류’를 참조하셔서 선택하시는 것이 좋습니다. 주의하셔야 할 점은 금융기관이나 관할구역(시/군/구청)에 따라 특정 사업목적을 포함해야 하는 경우가 있어 해당 관청에 미리 확인하여 준비하시는 것이 좋습니다.

2) 자본금 설정 시 유의사항

부동산 관련 업종 가운데 부동산임대업, 매매업과 같이 대부분의 경우는 자본금 제한이 없습니다. 따라서 상법에 따라 100원부터 설정할 수 있으나, 자본금이 많으면 재무구조가 튼튼해 보여 대출에 유리한 장점이 있어 너무 적게는 설정하지 않고, 100만 원~1,000만 원 사이로 설정하시길 추천드립니다. 하지만 자본금 설정과 관련하여서는 법인설립지원센터의 컨설턴트와 상담을 받아보시면 더 정확하게 설정하실 수 있습니다.

부동산개발업, 주택임대관리업, 부동산 중개업 등의 경우는 최저 자본금 제한이 있어 이에 따라 준비하셔야 합니다. 또한 이와 함께 별도의 등록 요건이 있는지 관할 구청과 세무서, 행정사를 통해 확인해 보셔야 합니다.

3) 법인 본점 주소 지정 시 유의사항

본점 주소지를 과밀억제권역에 설정하신다면 법인설립 시의 내셔야 하는 공과금이 3배 더 중과가 됩니다. 또한 과밀억제권역에 본점 소재지를 두고 5년 미만에 과밀억제권역에 위치한 부동산을 취득할 때에는 취득세 중과가 부과됩니다. 따라서 중과세를 피하고자 하신다면 비과밀억제권역으로 본점 주소를 지정하는 것이 좋습니다.

4) 대표자와 선정 시 유의

대표자는 대리인이 아닌 사업자 본인이 하시길 권장 드립니다. 그 이유는 설립 이후 금융기관 업무를 포함한 다양한 업무에서 사업자 본인이 진행해야 하는 경우가 많기 때문입니다.

Q1. 세무기장을 꼭 해야 할까요?

A1. 법인사업자의 경우 복식부기 의무자로 복잡한 장부 작성을 필수로 하셔야 합니다. 만약 초기에 수익이 적어 세무기장을 고민 중이시더라면 그러지 않으셔도 됩니다. 부동산을 취득하고 해당년도에 수익이 발생하지 않았을 때, 결손금의 형태로 보전하여 이후 결손금을 공제하는 방법으로 양도소득세 절감 효과를 볼 수 있기 때문입니다. 또한 그 외에도 부동산 전문 세무사를 통해 다양한 절세의 도움을 받으실 수 있기 때문에 세무기장을 추천드립니다.

Q2. 법인 주소가 중과세와 관계가 있나요?

A2. 네, 관련 있습니다.

법인설립을 할 때 본점 주소지가 과밀억제권역에 위치하였다면 비과밀억제권역에 비하여 공과금이 3배 중과됩니다. 또한 과밀억제권역에 설립한 법인이 5년 이내에 과밀억제권역 소재 부동산을 취득할 때 취득세가 중과됩니다. 따라서 과밀억제권역 외의 지역에 법인을 설립하거나, 과밀억제권역에 설립하였다면 5년 후에 부동산을 취득하는 방법으로 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 다만, 해당 사무실에서 실제로 법인을 운영했다는 것을 증명할 수 있는 자료들을 잘 모아두셔야 하겠습니다.

Q3. 부동산 법인설립, 자택에서도 설립할 수 있나요?

A3. 부동산임대업, 부동산매매업은 본점 주소지로 자택이 가능하기도 합니다. 하지만 가장 정확한 것은 관할 세무서에 문의하시는 것입니다. 부동산 법인설립의 경우 비상주사무실을 통해 진행하실 수 있습니다. 법인설립지원센터에서는 저가로 이용할 수 있는 비상주사무실과 연계되어 할인 혜택까지 이용하실 수 있습니다.

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5. 법인설립은 변호사에게 맡기시고, 세무는 부동산 전문 세무사에게 맡기세요!

부동산 법인설립은 셀프로 진행하기에는 준비할 자료도 복잡하고 유의사항도 많아 어렵습니다. 따라서 변호사(또는 법무사)를 통해 정확하고 빠르게 진행하시길 추천합니다. 이뿐 아니라 법인의 필수인 세무기장까지도 부동산 전문 세무사에게 한 번에 이용할 수 있다는 이점이 있습니다.