아파트 명의변경 절차 - apateu myeong-uibyeongyeong jeolcha

안녕하세요.시어머님 명의로 되어 있는 아파트(실거래가 2억7천5백)를 부부공동 명의로 이전하려 합니다.증여로 하기에는 몇가지 특이사항이 있어 세금 감면이 가능할 수 있는지 알고 싶어서요.1. 배우자가 직장생활(15년정도)을 시작하면서부터 모든 경제권을 모친이 관리, 적금(1억)만기 시에도 전액 모친 수령.2. 배우자명의로 매매하려 했으나 배우자가 지방근무중이라 모친명의로 계약 체결.3. 아파트 입주 시(2013.4.29) 1억3천 전세계약서 작성. 시어머니는 본인이 무지해서 자식에게 세금을 떠안기게 되었다며 방법을 찾아보라시는데.. 방법이 있는건지 잘 모르겠어서요..부부공동명의로 아파트 명의 이전 시 세금을 어느정도 납부해야 하는지? 위와 같은 사항으로 세금 감면이 가능할 수 있는지?좋은 답변 기대하겠습니다.

질문: 모친명의 아파트 명의 이전 시 세금 문의 (2015.03.05)

안녕하세요.

시어머님 명의로 되어 있는 아파트(실거래가 2억7천5백)를 부부공동 명의로 이전하려 합니다.
증여로 하기에는 몇가지 특이사항이 있어 세금 감면이 가능할 수 있는지 알고 싶어서요.

1. 배우자가 직장생활(15년정도)을 시작하면서부터 모든 경제권을 모친이 관리, 적금(1억)만기 시에도 전액 모친 수령.
2. 배우자명의로 매매하려 했으나 배우자가 지방근무중이라 모친명의로 계약 체결.
3. 아파트 입주 시(2013.4.29) 1억3천 전세계약서 작성.

시어머니는 본인이 무지해서 자식에게 세금을 떠안기게 되었다며 방법을 찾아보라시는데 방법이 있는건지 잘 모르겠어서요.

부부공동명의로 아파트 명의 이전 시 세금을 어느정도 납부해야 하는지?

위와 같은 사항으로 세금 감면이 가능할 수 있는지?

좋은 답변 기대하겠습니다.

단독명의에서 부부공동명의로 변경 (2015-03-06)

귀 상담의 경우 전화상담한 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

( 자녀가 본인의 주택을 명의신탁한 경우로서 본인 명의로 환원하는 경우 )

귀 상담의 경우 모친명의로 취득한 주택이 자녀의 주택에 해당되는 것이 입증되는 경우에는 모친명의의 부동산을 자녀의 명의로 환원하는 경우 증여세 또는 양도소득세가 발생하지 아니하는 것입니다.

다만, 부동산 명의신탁에 따른 부동산실명법 위반으로 확인된 경우에는 실명법 위반에 대한 과징금이 부과될수 있으며, 우리 센터에서는 국세에 관련된 사항만을 상담해 드리고 있는 바, 부동산실명법위반에 따른 과징금 및 고발에 관련된 상담은 그 업무를 담당하는 지방자치단체(시청, 군청, 구청)에 문의하시거나 행정자치부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정자치부 고객센터 홈페이지(http://www.mogaha.go.kr)에 문의하여 도움을 받으시기 바랍니다.

( 모친의 주택을 자녀가 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 경우 )

 <모친의 양도소득세 부분>

귀 상담의 경우 수증자인 자녀가 당해 재산에 담보된 채무(전세보증금 등)를 부담하는 조건으로 증여하는 경우라면 당해 부담부증여부분(전세보증금)은 양도에 해당되는 것이며, 모친은 전세보증금에 대하여 양도소득세를 부담하여야 하는 것으로, 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 아래와 같이 산정합니다.

○ 양도가액
상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액 × 채무액 ÷ 증여가액

○ 취득가액
취득당시 실지거래가액(단, 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득당시 기준시가) × 채무액 ÷ 증여가액

○ 기타 필요경비
실제 기타 필요경비[단, 취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 한 경우가 아닌 경우에는 개산공제액(토지 또는 건물의 경우 취득당기 기준시가의 3%)] × 채무액 ÷ 증여가액

<아들,며느리의 증여세 부분>

○ 아들 : 증여세과세가액(137,500,000원) - 채무액(전세 65,000,000원) - 증여재산공제(5천만원) = 증여세과세표준(22,500,000원)

증여세과세표준(22,500,000원)×세율(10%) = 2,250,000원(산출세액)

  ○ 며느리 : 증여세과세가액(137,500,000원) - 채무액(전세 65,000,000원) - 증여재산공제(5백만원) = 증여세과세표준(67,500,000원)×세율(10%)=6,750,000원(산출세액)

  ( 직계존비속간 일반적인 주택양도의 경우 )

1. 귀 상담의 경우 2주택자가 나중에 취득한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당되는 것이며, 일반적인 양도차익의 산정방법은 아래 3과 같습니다.

2. 다만, 직계존비속간 매매거래에 해당되는 경우로서 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것임을 알려드립니다.

  3. 양도소득세가 과세되는 경우 일반적인 양도소득세 계산식은 아래와 같으며 세액계산은 국세청 홈택스서비스를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하여 주십시오.

* 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr

 ※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.

1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익

(* 취득당시 납부한 취등록세와 법무사수수료, 취득 및 양도당시 지급한 중개수수료는 필요경비로 공제됩니다.)

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

(장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 아래의 공제율을 적용하여 계산한 금액이며, 3년미만 보유한 부동산인 경우, 비사업용 토지인 경우에는 적용이 배제됩니다.)

※ 표 1(장기보유특별공제율표)

보 유 기 간                공제율

===========================

3년 이상 4년 미만 : 100분의 10

4년 이상 5년 미만 : 100분의 12

5년 이상 6년 미만 : 100분의 15

6년 이상 7년 미만 : 100분의 18

7년 이상 8년 미만 : 100분의 21

8년 이상 9년 미만 : 100분의 24

9년 이상 10년 미만 : 100분의 27

10년 이상 : 100분의 30

  3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 산출세액 = 자진납부할세액

  <2014.1.1.이후 양도분 적용세율>

① 보유기간 2년 이상인 자산(1년이상 보유한 주택과 조합원입주권 포함)

과 세 표 준                                                  세 율

===============================================================

1천200만원 이하 : 과세표준의 6%

1천200만원 초과 4천600만원 이하 : 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)

4천600만원 초과 8천800만원 이하 : 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)

8천800만원 초과 1억5천만원 이하 : 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)

1억5천만원 초과 : 3천760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38%)

② 1년미만 보유후 양도시 세율 50%
(단, 1년미만 보유한 주택 및 조합원입주권은 40% 적용)

③ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%

④ 비사업용토지 양도시 : 아래의 ㉠과 ㉡중 높은 세율을 적용

㉠ 보유기간별 기본세율

㉡ 누진세율(6%~38%) + 10%

[다만, 2015.12.31.이전 양도하는 비사업용토지는 ㉠만 적용하되, 투기지정지역인 경우에는 ㉠과 ㉡중 높은 세율을 적용함]

한편, 질의하신 내용과 관련하여 국세청고객만족센터에서는 세액계산에 대한 서비스는 제공하지 않고 있으니 이 점 양해바랍니다.

○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세