다가구주택 전용면적 산정 - dagagujutaeg jeon-yongmyeonjeog sanjeong

1. 단독주택 : 층수가 몇층이던 1개의 세대가 사용하는 것을 전제로 지어지는 주택이므로, 전체 바닥면적의 합계가 바로 전용면적입니다. 물론 법규정상 제외할 수 있는 발코니 등의 면적은 빠집니다. 만약 단독주택을 과거와 같이 세를 줄 수 있는 구조로 약간 변형을 한다면, 건축법상 용도분류의 단독주택내의 다가구주택을 허가를 받아야 합니다.

2. 다가구주택 : 기본적으로 임대를 목적으로 하는 여러세대(통상 2세대~19세대)를 구성하는 것으로서, 각세대별로 호수(101호, 102호, 201호 등)가 정해지고 각 세대별로 전용면적이 산정이 됩니다.

여기에 공동으로 사용하는 복도, 계단 등의 공용면적이 부가적으로 붙어 전용+공용면적이 임대면적이 되겠죠.

3. 다세대주택 : 면적 산정 방식은 다가구주택과 같다고 보시면 됩니다. 다만 앞서 말씀 드린대로 분양을 할 수가 있다는 것이고 한 건물 내라도 집을 여러 채 가지고 있는 셈이 됩니다. 소위 1가구 2주택 등의 적용 시엔 불리하겠죠. 이에 반해 다가구주택은 아무리 여러 채라 하더라도 임대용이기에 1주택으로 인정을 받습니다.

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[개정·공포] ‘주택법 시행규칙 개정안’

4월 2일 공포즉시 시행

앞으로 2세대 이상 거주 다가구주택의 주거전용면적을 산정할 때 연면적에서 건축물의 지상층의 ‘2세대 이상이 공동으로 사용하는 복도, 계단, 현관 등의 공용면적’이 제외된다. 국토교통부는 이 같은 내용의 주택법 시행규칙을 4월 2일 개정·공포하고, 바로 시행한다고 밝혔다.
주택의 주거전용면적은 주거용도로만 쓰이는 면적을 의미한다. 이에 따른 공동주택의 주거전용면적에서는 공용면적 등이 제외됐다. 하지만 2세대 이상이 거주하는 다가구주택은 ‘건축법 시행령’에 따른 단독주택으로 분류돼 공용면적이 주거전용면적에 포함됐었다. 개정안은 이를 개선하기 위해 다가구주택의 주거전용면적을 산정할 때 연면적에서 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 2세대 이상이 공동으로 사용하는 복도, 계단 등의 면적을 제외했다.

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제1항 3호 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다

주택법 '사업계획승인 대상 주택' 면적 산정

주거전용면적 <주택법 시행규칙 제2조 주거전용면적의 산정방법>

전용면적은 주택법에 의한 사업계획승인 대상 주택에 대하여 적용하는 면적으로 주택법에 따른 용도가 '단독주택'일 경우와 '공동주택'일 경우로 먼저 구분됩니다.

□ 단독주택 전용면적 산정

- 바닥면적은 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호에 따른 바닥면적과 동일하게 산정(중심선 기준)합니다.

- 이 바닥면적에서 지하실(거실사용 면적은 제외), 본 건축물과 분리된 창고. 차고 및 화장실 면적 제외

- 다가구주택의 경우 지상층 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상 공동 사용부분 면적 제외

□ 공동주택 전용면적 산정

- 외벽의 내부선을 기준으로 산정.

- 2세대 이상 공동으로 사용하는 부분으로 다음의 공용면적은 제외

가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

- 바닥면적(중심선 기준)에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산

- 설계자가 전용면적을 산정을 하는 기준이 되는 도면은 <주택의 설계도서 작성기준>에 따라 작성을 합니다.

아파트 단위세대의 전용면적과 서비스 면적의 차이는?

단위세대 예시를 통해 설명하도록 하겠습니다.

위의 그림은 3베이 아파트 평면도로서 비확장 도면입니다.

전용면적을 이해하기 위해서는 이 비확장 도면을 먼저 이해해야 합니다.

위 그림은 확장 이전 '비확장 평면도' 아파트는 전면과 후면에 발코니(붉은색 표기)

설치가 가능하며, 발코니 면적은 전용면적에 산입 되지 않습니다.

그리고 건축법에 따른 면적( 외벽 중시선에서 발코니 끝부분까지 길이 1.5m 이내)

안에서 건축물 연면적에도 포함되지 않는 '서비스면적'입니다.

발코니를 제외한 나머지 부분 중 '외벽의 내부선'을 기준으로 전용면적을 산정합니다.

푸른색으로 표기된 부분이 바로 전용면적으로 산정된 구간이며,

세대 외벽으로 둘러싸여 있는 영역을 중심으로 내부에서 사용할 수 있는 '순수 전용공간'입니다.

"만약 전용 84㎡ 아파트라고 한다면 바로 푸른색으로 표현된 면적을 말합니다."

대신 안방과 거실 또는 거실과 침실 사이 등에는 벽이 서 있는데

엄밀히 따지면 벽이 차지하는 면적이 있겠지만,

그 면적은 순수 전용으로 사용하기 어렵더라도 전용면적에 포함됩니다.

좀 더 확대가 된 도면으로 전용면적 산정 구간을 알아보겠습니다.

위 그림에서 주황색으로 쓰이는 선이 바로 전용면적 산정  기준선입니다.

발코니와 거실 사이에는 벽과 단열재가 설치되는데,

선 안쪽 영역이 바로 벽과 단열재마감을 제외한 순수 공간으로 사용할 수 있는 부분을 말합니다.

결국 전용면적은

단위세대 확장 전 도면에서

외부의 벽체를 중심으로 마감재 안쪽 순수 전용으로 사용되는 면적이라고

말할 수 있습니다.

그리고 발코니 면적을 확장시켜서, 엄밀히 말하면 전용면적을 발코니까지 확장시켜서

지금의 아파트처럼 분양하는 것이고

발코니 확장비용을 따로 옵션으로 받는 것도 이 때문인 것입니다.

이 경우 순수 전용면적은 훨씬 커지기 때문에

조금이라도 발코니 면적(서비스면적)을 더 확보하려고 하는 것입니다.

그래서 3베이 보다는 4 베이가 서비스면적이 더 많기 때문에 평면이 잘 나오는 것입니다.

"여기서 잠깐 발코니에 대해 더 알아보겠습니다."

건축법 시행령 제2조

14. 발코니란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간. 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부 장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실. 침실. 창고 등의 용도로 사용할 수 있다.