국세청 종합부동산세 계산기 - gugsecheong jonghabbudongsanse gyesangi

종합부동산세란? 주택, 토지 등 보유 부동산의 공시가격 합계액이 일정 기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세되는 국세입니다.

2022년 세제개편안 선반영 계산기 운영 안내

세제개편안이 종합부동산세에 미치는 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 세제개편안에 따른 변화는 2022년 세제개편안 선반영 종합부동산세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다.

정식 계산기 반영 : 2022년 세제개편안은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 세제개편안의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2021년 세법개정과 2022년 2월·7월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 9월 세법개정이 종합부동산세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 종합부동산세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

2021년 종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령 개정 : 반영완료

2022년 2월·7월 종합부동산세법 시행령 개정 : 반영완료

2022년 9월 종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령 개정 : 반영완료

주택분 종합부동산세의 과세표준

주택분 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자가 보유한 모든 주택의 공시가격 합산액에서 6억원(과세기준일 현재 1세대 1주택자라면 11억원)을 공제한 후 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다. - 종합부동산세법 제8조

공정시장가액비율

① 2019년 : 85%

② 2020년 : 90%

③ 2021년 : 95%

④ 2022년 이후 : 60%

공시가격 열람

단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람

공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람

1세대 1주택자

종합부동산세법에서의 1세대 1주택자란 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 주택 한 채를 단독으로 소유한 경우를 말합니다. 이는 지분구조에 관계없이 세대원들이 주택 한 채만을 보유하는 경우를 일컫는 일반적인 1세대 1주택과 다른 개념이니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 11억원 — 일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원 — 을 공제받으며 납세의무자의 연령 또는 주택 보유기간에 따라 연령 및 보유기간 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.

종합부동산세 과세기준일과 납부방법

매년 6월 1일을 과세기준일로 하며 해당 연도에 부과되는 세액을 매년 12월에 납부합니다.

규제지역 현황 및 관련 법령

투기과열지구 및 조정대상지역 현황

종합부동산세법

부부공동명의 1주택자 특례

2021년 1월 종합부동산세법 개정으로 부부가 1주택을 공동으로 소유한 경우 부부 중 1인을 대표 납세의무자로 하여 1세대 1주택자 공제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 따라서 부부공동명의로 1주택을 소유하고 있다면 부부가 모두 납세의무를 부담하여 12억원 — 부부 각각 6억원 — 을 공제받는 일반적인 방법과 부부공동명의 1주택자로 신청하여 대표 납세의무자를 기준으로 11억원 — 일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원 — 과 연령 및 보유기간 세액공제를 받는 특례 중 자신에게 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 이때 대표 납세의무자는 지분비율에 따라 아래와 같이 결정됩니다. - 종합부동산세법 제10조의2

부부의 지분비율이 서로 다른 경우 : 지분비율이 큰 자

부부의 지분비율이 동일한 경우 : 부부가 합의에 따라 신청한 자

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례

2022년 9월 종합부동산세법 개정으로 일시적 2주택 등 법정 요건을 충족하는 주택을 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1주택과 특례주택만을 소유하고 있다면 1세대 1주택자로 특례를 신청하여 11억원 — 일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원 — 과 연령 및 보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다. - 종합부동산세법 제8조 및 종합부동산세법 시행령 제4조의2

일시적 2주택 : 1세대 1주택자가 종전주택을 양도하기 전 대체 취득한 아래의 1주택

① 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날로부터 2년이 경과하지 않은 신규주택

① 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택

② 소액지분 상속주택 : 지분율이 40% 이하인 상속주택

③ 저가 상속주택 : 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하인 상속주택

① 지방 : 수도권, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍·면 제외)가 아닌 지역

연령공제와 보유기간공제

연령공제와 보유기간공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 연령공제의 공제율과 합산공제한도가 변경되었으니 유의하시기 바랍니다.

연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 10% ~ 30% 세액공제 적용

보유기간공제 : 과세기준일 해당 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 20% ~ 50% 세액공제 적용

합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 70%

연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 20% ~ 40% 세액공제 적용

보유기간공제 : 과세기준일 해당 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 20% ~ 50% 세액공제 적용

합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 80%

종합부동산세율

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있는 경우 기본세율보다 가산된 중과세율이 적용됩니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 적용받는 기본세율과 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다.

기본세율 : 0.5% ~ 2.7%

중과세율 : 0.6% ~ 3.2%

기본세율 : 0.6% ~ 3%

중과세율 : 1.2% ~ 6%

공동명의 자산의 계산

부부공동명의 또는 일부 지분을 소유한 자산을 계산할 때 지분비율을 제외한 나머지 모든 정보는 자산 기준으로 입력하시기 바랍니다. 계산기를 통해 산출된 종합부동산세는 입력된 지분비율이 반영된 것으로 해당 납세의무자가 납부하여야 하는 금액입니다.

① 공시가격 10억 입력 : 공시가격 및 직전년도 과세정보(공시가격, 재산세) 등 지분비율을 제외한 모든 정보를 자산(지분비율 100%)을 기준으로 입력

② 지분비율 80% 입력

세대의 종합부동산세 계산

세대의 종합부동산세 총액은 주택을 보유하고 있는 세대원(납세의무자)별로 계산한 종합부동산세를 모두 합산하여 확인할 수 있습니다.

부부공동명의 1주택자 종합부동산세 비교

부부가 모두 납세의무를 부담하는 일반적인 방법에서의 종합부동산세와 부부공동명의 1주택자 특례를 적용했을 때의 종합부동산세를 아래와 같이 비교하여 자신에게 유리한 방법을 확인할 수 있습니다. 부부가 모두 납세의무를 부담하는 경우의 기본 공제금액은 부부 각각 6억원씩 모두 12억원으로 1세대 1주택자의 기본 공제금액인 11억원에 비해 크지만 1세대 1주택자에게만 적용되는 연령 및 보유기간 세액공제를 받을 수 없습니다. 따라서 연령이 높거나 보유기간이 긴 경우에는 부부공동명의 1주택자 특례가 유리할 가능성이 크고, 연령이 낮거나 보유기간이 짧은 경우에는 일반적인 방법이 유리할 가능성이 큽니다.

세부담의 상한

주택에 대한 총세액(재산세액 + 종합부동산세액)은 직전년도 주택에 대한 총세액(직전년도 재산세액 상당액 + 직전년도 종합부동산세액 상당액)의 150%를 상한으로 합니다. 단, 조정대상지역 내 2주택을 소유하거나 3주택 이상을 소유하는 경우 아래의 해당 비율을 상한으로 합니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 세부담의 상한이 변경되었으니 유의하시기 바랍니다.

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 200%

3주택 이상을 소유한 경우 : 300%

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 300%

3주택 이상을 소유한 경우 : 300%

재산세 중복분이란?

재산세 중복분은 재산세와 종합부동산세의 이중과세 방지를 위해 주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액입니다. 재산세 중복분은 당해연도 부과된 재산세액을 기준으로 계산되기 때문에 세부담의 상한 반영으로 직전년도 과세정보를 입력하셔야 정확한 금액을 확인하실 수 있습니다. - 종합부동산세법 시행령 제4조의3

주택에 부과되는 종합부동산세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 부과되는 종합부동산세와 차이가 있을 수 있습니다.

토지에 대한 종합부동산세는 종합부동산세법 제3장을 참고해주시기 바랍니다.

2021년과 2022년 2월·7월 개정된 종합부동산세법과 종합부동산세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 9월 개정된 종합부동산세법과 종합부동산세법 시행령이 종합부동산세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 납세의무 성립분부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 신설[2022년 납부분부터 적용]

일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 등 법정 요건을 충족하는 주택을 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1주택과 특례주택만을 소유한 경우 특례를 신청하여 1세대 1주택자 추가공제와 연령 및 보유기간 세액공제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 단, 일시적 2주택 등은 주택 수 산정에서만 제외되는 것으로 해당 주택의 공시가격은 과세표준에 합산되며, 납세의무자가 9월 16일부터 9월 30일 사이 관할 세무서에 특례 적용을 신청한 경우에만 주택 수 산정에서 제외되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 종합부동산세 납부유예 제도 신설[2022년 납부분부터 적용]

급여요건과 세액요건을 충족하는 만 60세 이상 또는 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 납세담보를 제공하여 해당 주택의 상속·증여·양도 시점까지 주택분 종합부동산세의 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설되었습니다.

급여요건 : 직전 과세기간 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하

세액요건 : 해당연도 주택분 종합부동산세액 100만원 초과

공정시장가액비율 인하[2022년 납부분부터 적용]

주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율이 기존 100%에서 60%로 인하되었습니다. 인하된 공정시장가액비율은 2022년 납부분부터 즉시 주택분 종합부동산세 과세표준 계산에 적용됩니다. 종합합산과세대상 및 별도합산과세대상인 토지의 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율은 인하 없이 100%로 유지되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 추가공제 금액 인상[2021년 납부분부터 적용]

1세대 1주택자의 추가공제 금액이 기존 3억원에서 5억원으로 인상되었습니다. 이에 따라 1세대 1주택자의 과세기준금액도 기존 9억원에서 11억원(일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원)으로 상향되었습니다.

종합부동산세 세율 인상[2021년 납부분부터 적용]

종합부동산세 기본세율이 전체적으로 인상되었습니다. 또한 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 적용되는 중과세율은 더 큰 폭으로 인상되었습니다.

기본세율 : 기존 0.5% ~ 2.7% → 개정 0.6% ~ 3.0%

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 중과세율 : 기존 0.6% ~ 3.2% → 개정 1.2% ~ 6%

세부담의 상한 상향[2021년 납부분부터 적용]

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우의 세부담의 상한이 기존 200%에서 3주택자 수준인 300%로 상향되었습니다.

연령공제 세액공제율 상향 및 합산공제한도 상향[2021년 납부분부터 적용]

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 적용되는 연령공제의 공제율이 기존 10% ~ 30%에서 20% ~ 40%로 상향되었습니다. 그리고 이와 함께 연령공제와 보유기간공제 전체에 적용되는 합산공제한도 또한 기존 70%에서 80%로 상향되었습니다.

부부공동명의 1주택자 특례 신설[2021년 납부분부터 적용]

부부가 주택 한 채를 공동으로 소유한 경우 부부공동명의 1주택자 특례를 신청하여 세대원 중 1인이 단독으로 1주택을 보유한 경우에만 적용되던 1세대 1주택자 추가공제와 연령 및 보유기간 세액공제를 적용받을 수 있게 되었습니다.