일본 단독주택 가격 - ilbon dandogjutaeg gagyeog

땅값보다 집값은 더 일찌감치 오르기 시작했는데요. 2010년 아주아주 찔끔 집값이 상승세로 돌아서더니, 2013년부터 본격적으로 상승했습니다. 자, 왜 2013년일까요? 바로 아베노믹스 때문! ‘잃어버린 20년’에 갇힌 일본 경제를 살리겠다며 아베 정권이 돈을 막 풀기 시작한 그때부터 주택가격이 본격적으로 오른 겁니다.

늘 그렇듯이 집값은 오르는 곳만 더 오르는 경향이 있죠. 일본에선 당연히 도쿄 집값이 가장 빨리, 많이 오르고 있습니다. 지난해 도쿄 23구의 신축 맨션 평균가격이 8449만 엔으로 드디어 버블기 수준을 30년 만에 뛰어넘어 역대 최고를 기록했다고 해서 언론이 호들갑이었는데요(단, ㎡당 가격은 아직 더 낮음. 1991년 151만 엔＞2021년 130.8만 엔).

일본에서 집값 상승을 맨 앞에서 이끄는 건 ‘타워맨션’입니다. 이름만 들어서 타워맨션이 뭔지 감이 안 오신다면 사진으로 보시죠.

타워맨션은 맨션 중에서도 20층(60m)이 넘는 고층 맨션인데요. 1997년 용적률 규제가 풀리면서 등장했습니다. 특히 도쿄의 입지 좋은 곳에(예를 들어 ‘도쿄의 강남구’라 할 수 있는 미나토구나 도쿄만 전경이 펼쳐지는 오다이바 등) 럭셔리한 타워맨션(피트니스센터, 게스트룸, 스카이라운지, 도서관을 갖춘)이 속속 들어섰죠.

이런 타워맨션은 ‘억션’이라고도 불립니다. 일본의 국민평형에 해당하는 70㎡짜리도 시세가 1억 엔이 훌쩍 넘어가서 붙여진 별칭인데요. 과거 버블기(무려 30년 전)에 등장한 이 ‘억션’이라는 단어는 부동산 거품의 상징이었는데, 억션이 부활한 셈! (엥, 1억 엔이면 현재 환율로 9억6400만원이니까 서울 일반 아파트랑 비슷하네라고 생각하실 수도 있겠지만. 아시다시피 일본은 임금수준이 한국보다 낮기 때문에 단순 비교는 어려워요.)

그럼 이런 타워맨션은 주로 누가 살까요? 여기서 등장하는 단어가 ‘파워 커플’입니다.

그런데 새로운 세대가 등장했어요. ‘파워 커플’이라고 부르는 20~30대 맞벌이 부부들인데요. 그냥 맞벌이가 아니라 각각 연소득이 700만 엔 이상인(합치면 1400만 엔) 고소득 커플이죠.

파워 커플은 부모 세대와 달리 집값 폭락을 경험한 적이 없어요. 출퇴근 힘드니까 비싸도 도심에 살고 싶어하죠. 월 15만 엔의 비싼 월세를 내기 아까우니까 차라리 집을 사자는 생각도 하고요. 한국인과 비슷한 사고방식?

시장 원리에 따라 타워맨션 가격이 쑥쑥 오르면서, 사려는 사람들은 더 늘어만 갑니다. 어느덧 ‘타워맨션 거주=럭셔리 라이프=동경의 대상’이란 이미지가 생기면서 욕망을 자극! 이제 도쿄 시내뿐 아니라 교외에도 타워맨션이 속속 들어서고 있는데요. 역세권이면 분양 받으려는 사람이 줄을 섭니다. 일본은 지진이 많기 때문에 내진설계가 잘 돼있는 신축 타워맨션이 더 안전하다는 실용적인 이유도 있다는 군요.
능력 있는 젊은 실수요층이 도심의 비싼 집을 사는 거야 자연스러운 현상 아닌가 싶기도 한데요. 일본에선 슬슬 걱정스러워 하는 목소리가 나옵니다. 맨션을 사지 못한 중산층의 한탄이 이어지고 있어서죠. 1~2년 전 한국 집값이 치솟으면서 ‘벼락거지’라는 우울한 얘기가 나왔던 때와 살짝 비슷한데요.

최근 니혼게이자이 기사엔 이런 사례가 소개됐습니다.
“맨션을 사는 건 부유층의 특권인가?” 요코하마시 임대 맨션에서 사는 직장인 산와 나오코(38)씨는 한숨을 쉰다. 그는 몇 년 전부터 도심 근교 맨션을 찾아왔다. 상한선인 6000만 엔대를 넘는 고액 물건이 늘어나, 검색 사이트를 바라보며 초초한 나날을 보낸다.

얼마 전까지의 한국 젊은 세대의 모습과 많이 닮았는데요. “거주의 대상에서 투자 대상이 된 맨션이 자산을 가진 자와 갖지 않은 자의 격차를 벌리고 있다”는 기사 속 일본의 부동산 전문가 멘트도 마치 한국 이야기 같습니다. 다른 게 있다면 한국에선 늘 부동산은 가장 중요한 투자대상이었지만, 일본에선 투자대상이 된 게 30년 만이라 너무나 새로운 현상이라는 점.

‘빈집이 이렇게나 많은 데도 타워맨션 분양이 끊이지 않다니. 뭔가 이상한 거 아니야?’ 이런 걱정의 목소리도 나옵니다. 이른바 ‘주택과잉 사회’라는 문제의식인데요. 일본엔 빈 집이 849만 채나 됩니다. 전체 주택의 13.6%가 비어있는데요(2018년 기준). 달리 보면 경제성장이 둔화될수록 일자리가 집중된 대도시 핵심 지역의 신축 주택 수요만 더 견고해진다는 점을 일본 부동산 시장이 보여주는 게 아닌가 싶습니다.

‘맨션 가격을 끌어올리고 있는 저금리가 언제 종말을 맞이할 지 모른다.’ ‘엔고가 시작되기라도 하면 외국인 투자자는 썰물처럼 사라지고 집값이 폭락할 거다.’ 30여 년 전 부동산 버블과 폭락기를 모두 지켜봐온 일본의 전문가들은 끊임없이 경고음을 내고 있는데요. 원래 버블은 꺼진 뒤에야 버블임을 알 수 있는 법. 아직은 탄탄한 실수요층과 오를 줄 모르는 초저금리를 볼 때 일본 주택시장이 좀더 갈 거란 전망이 대세입니다. By.딥다이브

일본 주택시장 이야기 잘 보셨나요? 혹시 이걸 보시고 ‘그래, 나도 도쿄에 맨션을 사야 겠어!’라고 하실까봐 살짝 걱정이 되기도 하는데요(막상 투자하려면 세금과 복비 등 복잡한 이슈가 꽤 있다는). 내용을 요약해 드리자면.

얼마전 유튜브에서 페라리를 소유한 일본인들 중 무리해서 자동차를 구입한 사람을 찾는 일본의 방송 프로그램을 본 적이 있습니다. 여러 페라리 차주를 인터뷰하면서 주로 묻는 질문이, 어떤 집에서 사느냐였는데, 거의 대부분의 사람이 一軒家(잇켄야) 즉, 단독주택에 산다고 대답을 했죠. 방송 마지막에 소문을 듣고 찾아간 페라리 차주만이 아파트에 산다고 대답했고, 중고 페라리를 장기 할부로 구입한 사람이었습니다.

방송 내내 패널들은 페라리 차주가 단독주택에 산다고 대답을 하면 '역시' 라는 반응을 보였는데, 이러한 내용만 보면 부자들은 단독주택에 산다라는 생각이 들어버릴 정도로 당연하다는 듯 이야기 하고 있습니다.

정말 일본의 부자들은 모두 단독주택에 살까요?

우선 일본에서 단독주택은 어떤 집인지 살펴보겠습니다.

일본의 단독주택

일본말로는 一軒家(잇켄야), 戸建て(코다테), 一戸建て(잇코다테) 등으로 불리는 단독주택은 아파트나 맨션등의 집합주거 형태가 아닌 독립적인 주거공간을 뜻합니다. 

참고 : 일본 아파트와 맨션의 차이

대부분 2층으로 된 집이 많으며, 대지의 면적과 설계에 따라서는 전용의 주차공간이나 작은 정원이 있는 곳도 있습니다.

우리나라는 고층아파트와 같은 집합주거가 보편적이지만, 개인적인 성향이 짙은 일본인은 여러 세대가 함께 거주하는 집합주거보다는 단독주택을 선호하는 사람이 많습니다. 그러나 혼자 살거나 전직이나 발령등이 잦은 사람에게 단독주택은 적합하지 않아서 여전히 맨션이나 아파트의 수요도 굉장히 많습니다.

단독주택의 구조

보편적인 2층 구조의 단독주택의 경우 1층에 거실, 주방, 식당 등이 배치되고, 2층에 여러개의 침실이 배치되어 있습니다. 경우에 따라 전용 주차장을 두기도 하는데, 한국과 달리 일본은 골목길에 추차를 할 수 없고 계약된 유료 주차장을 이용해야 하는데, 자신의 집에 주차장이 있다면 매달 발생하는 주차장 요금을 절약할 수 있습니다.

단독주택에 살면 부자??

일본의 부자들 중에는 맨션보다는 단독주택에 사는 사람이 많은 것은 사실입니다. 거주환경이 좋은 주택지에 자신이 원하는 디자인으로 설계 및 시공하여 자신만의 라이프스타일을 즐길 수 있다는 점은 물론, 출입시 여러 사람과 만나게 되는 집합주거 형태보다는 프라이버시를 보장받을 수 있다는 장점이 있기 때문이죠.

그러나 월 수백~수천만원의 비싼 월세를 내는 고급 맨션에 거주하는 부자들도 굉장히 많습니다. 이는 단독주택에 비해 보안이 뛰어나고, 언제든 원하는 곳으로 이사를 갈 수 있다는 편리성 때문이라고 하네요. 임대형태의 단독주택도 물론 있지만 맨션에 비해 그 수가 굉장히 적고 대부분의 단독주택은 자가의 개념이므로 한번 구입하면 새로운 곳으로의 이동이 쉽지 않지만, 맨션의 경우 도심 한복판이든 어디든 자신이 원하는 곳에서 살 수 있고, 각종 보안시스템과 관리인 상주로 단독주택에 비해 보안이 우수하므로 이를 선호하는 사람들도 많습니다.

임대 맨션도 월세가 천차만별이듯 단독주택의 경우도 지역과 건축물의 퀄리티에 따라 매입 비용에 엄청난 차이를 보입니다. 비용에 가장 많은 부분을 차지하는 것은 땅값으로, 부동산 중계업자의 말에 따르면 중고 단독주택의 시세중 80~90%가 땅값이고, 건축물의 가치는 거의 덤이나 마찬가지라고 할 정도라고 합니다. 따라서 학군이나 거주환경이 좋은 지역의 단독주택은 비싼 땅값때문에 보다 많은 비용이 필요하다고 할 수 있습니다. 

생각보다 저렴한 단독주택

하지만 단독주택이 반드시 부자들만의 전유물은 결코 아닙니다. 일본은 어디서나 단독주택을 쉽게 볼 수 있고, 아주 오래된 건축물부터 최근에 지어진 멋드러진 건축물까지 다양한 단독주택이 보급되어 있는데, 전문 건설업체에서 여러채의 단독주택을 짓고 모델하우스를 통해 분양하는 것도 많습니다. 개인이 부지매입부터 설계, 시공을 하기에는 전문성이 떨어지므로 전문 건설업체를 통해 분양받는 사람들도 많은데, 우리나라에는 아파트 단지가 있는 것처럼 일본에는 건설업체가 매입한 부지에 건축한 단독주택이 늘어선 지역도 있습니다.

건설업체가 선시공 후 분양하는 단독주택의 경우 건설업체의 노하우로 저렴한 비용에 건축이 가능하지만 디자인이 획일적이고 원하는 대로 변경이 쉽지 않다는 단점이 있습니다.

이렇게 모델하우스나 설명회를 통해서 분양을 하는 경우가 많은데 위치에 따라 가격이 다르겠지만 토지와 건물을 합해서 3억 전후에 구입이 가능하며, 저금리의 주택담보대출을 이용할 수 있어 초기비용이 부족하더라도 집을 구매할 수 있습니다. 대출의 상환은 보통 20~30년의 장기 원리금 분할상환으로 자기자본 비율에 따라 금액이 달라지지만 대부분 월 상환금 10만엔 미만으로 설정하는 것이 일반적입니다.

일본 도심의 괜찮은 원룸 월세가 6만엔 이상이라는 것을 생각하면 결혼 후 가족이 생겨 원룸보다 더 큰 집이 필요할 경우 같은 월세의 맨션보다는 훨씬 쾌적한 주거공간을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 이러한 단독주택의 경우 도심에서 조금 벗어난 지역에 위치한 경우가 많아, 도심으로 출퇴근을 해야하는 경우라면 조금 불편할 수도 있습니다.

결론

티비 프로그램 내용만 보고 잘못 이해하면 일본의 부자들은 모두 단독주택에 산다라는 착각을 할 수 있지만, 꼭 그런 것은 아닙니다. 부자들도 맨션에 거주하는 경우도 많고 큰 부자가 아니더라도 단독주택에 거주하는 일본인이 많습니다. 각자의 형편과 상황에 따라 거주환경을 선택해서 살아가는 것이죠.

제 지인 중에 롤스로이스와 캐딜락을 타고 다니시는 부동산 갑부가 한분 계시는데, 그 분이 신문에 난 기사를 보여주신 적이 있습니다. 내용은 월세와 자가 구입 중 어느쪽이 금전적으로 이익일까라는 내용에 관한 기사였는데, 30년 이상 같은 곳에서 거주를 한다면 집을 사는 쪽이 이익이지만, 그렇지 않다면 월세로 사는 것이 이익이라는 내용이었습니다. 자가를 보유할 경우 세금 등의 부담은 물론 자가이므로 유지 보수에 필요한 비용, 특히 직장인의 경우 전근이라도 갈 경우 두집 살림을 해야할 수도 있어 비용적인 부담이 커진다는 것입니다.

따라서 집을 구입할 예정인 사람들은 직업의 안정성은 물론 추후 발생할 추가적인 비용까지 충분히 고려한 후 결정을 해야합니다. 꼭 새집이 아니어도 괜찮다면 중고 단독주택을 저렴하게 매입하여 취향에 맞게 인테리어를 새로 하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.