주택매매가격지수란 - jutaegmaemaegagyeogjisulan

 
1.     케이스-쉴러지수[Case-Shiller Index]
정식 명칭은 케이스-실러주택가격지수 (Case-Shiller Home Price Indices)입니다. 미국 주택시장의 가격 동향을 나타내는 경제지표로서 1980년대 초에 이를 고안한 경제학자 칼 케이스(Karl Case)와 로버트 실러(Robert Shiller)의 이름을 따서 명명되었지요.
케이스-쉴러 지수는 미국의 주택가격변동을 반영해 주택시장 동향을 알아볼 수 있게 만든 대표적인 지표로, 집계기준이 되는 뉴욕ㆍ시카고 등 미국의 주요 대도시 지역(MSA : metropolitan statistical area)을 대상으로 최소한 두 번 이상 거래된 단독주택가격 변화를 지수로 산출합니다.
 
2.     주택가격지수
주택가격지수란 국민은행에서 전국의 주택 매매 및 전세가격을 조사하여 일정시점(2008.12=100)을 기준 시점으로 한 라스파이레스산식을 적용하여 지역별, 주택유형별, 주택재고 구성비를 가중치 값으로 부여하여 산출하는 지표를 말합니다.
 
3.     실거래가격지수
아파트매매계약을 체결하여 지방자치단체에 신고한 실제 거래가격 자료를 가격수준 및 변동률로 파악하여 공개하는 지수를 말합니다.
 
4.     주택구입부담지수 [Housing Affordability Index ] HAI index
중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여주는 지표입니다.

지수 100은 중간소득가구가 중간가격의 주택을 구입할 경우 소득의 100%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 것으로, 지수의 수치가 높을수록 주택구입의 부담이 커진다는 것을 의미합니다.
 
5.     주택가격비율(PI)
부동산 총취득비용을 개인의 이자 이후 소득으로 나눈 수치로, 과거 수치와 비교해 높으면 현재 부동산 자산 가치가 ‘고평가’, 낮으면 ‘저평가’된 것을 의미합니다. 
6.     주택수익비율(PR)
부동산 총소요비용을 연간 임대료로 나눈 수치로, PI와 마찬가지로 과거에 비해 높으면 상대적으로 고평가된 것을 뜻합니다.
 
위의 많은 지수중에서 주택구입부담지수가 가장 많이 활용됩니다. 이 지수가 중요하게 여겨지는 이유는 소득불균형 및 주택의 버블을 측정하는 지표로 간주되기 때문이지요.
 

위의 표는 금리가 내려감에 따라 주택가격은 오르고, 소비자 물가지수가 높아짐에도 가처분 소득은 그에 미치지 못하는 것을 보여주는 표입니다.
 
즉, 금리가 내려가 저금리에 부동산에 돈이 몰리고, 소비자 물가는 오르는데 가계의 수입은 그에 미치지 못하고 있는 것을 보여주는 것입니다. 즉 소비불황으로 인한 저성장 기조를 단적으로 보여주는 지표이지요
 
 

2028년에 우리나라는 주택수가 가구수를 앞지르게 될 것으로 예측되지요.
 
따라서 아직까지 주택가격이 오른다고 해도 버블이라고 판단되지는 안는 다는 것이지요.

위의 그래프는 전국 및 서울 적성성지수 추정 결과입니다.
“주택가격 적정성 지수”는 다음과 같이 계산합니다.
l  적정성 지수 = 주택매매가격 / 주택시장근본가치
l  시장근본가치 = 주택임차료 / 할인금리
 
위의 그래프에서 아직 우리나라는 주택의 가격 상승폭이 상승할 여력이 남아 있지요.
 
다만 앞서 보셨듯이 저성장으로 중순위 이하 가처분 소득이 줄어들어 주택을 구매할 능력이 부족한 것이 이유이고, 이에 부자들만이 주택을 구매하여 하우스푸어와 부자들의 자본 수익이 소득불균형을 가져오는 이유입니다.
 
위의 데이터들은 주택금융공사의 보고서를 인용한 것으로 “꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로 현재 주택가격에 거품이 형성되었다고 보기 어렵다”는 것이 결론입니다.
 

위의 그래프는 PI를 나타내는 것으로 영국과 프랑스는 장기평균 연소득대비 주택가격비율이 현저히 높고 미국, 중국, 일본, 한국, 이탈리아, 독일, 미국은 안정적인 모습입니다.
따라서 영국과 프랑스는 버블이라는 결론이 나오지요.
 

위의 그래프는 PR을 나타내느 그래프로 독일 이탈리아 일본을 제외한 모든 국가에서 장기 평균을 웃돌고 있습니다. 한국은 장기평균을 웃돌지만 안정적인 모습입니다.
 
 
맺음 말
 
위의 데이터들을 종합해서 결론을 말하면 한국의 주택가격은 임대료 수입에 비해 고평가되었다고 볼 수 없습니다.
앞으로도 주택가격은 상승할 것이라고 보여집니다.
다만 소득 계층간의 가처분 소득의 차이로 인해, 부익부 빈익빈 현상이 생기고 있고, 가처분 소득 대비 주거비 부담이 높아지다 보니, 소비가 둔화되어 저성장이 이루어지고 있는 것이지요.
 
따라서 부자 증세 및 다가구 주택자의 보유세 인상등 부자들의 자본수익을 차단하면 주택가격은 급격한 상승을 일으키지 않을 겁니다.
 
제가 문재인 정부의 정책을 찬성하는 이유는 가난한 자의 주머니를 채워주는 정책이 바로 우리나라의 저성장과 저출산, 고령화를 탈피하고 경제의 활력을 되찾아 다시한번 도약을 하는 기반을 마련하는 가장 중요한 정책이기 때문입니다.