오피스텔 매매 단점 - opiseutel maemae danjeom

오피스텔 투자의 위험성과 주의사항 / 오피스텔 매매 투자의 장점과 단점 - 월세, 시세차익 등

부동산 투자에서 오피스텔은 비교적 소액으로 투자하기 좋은 상품입니다. 전문적으로 오피스텔 매매 투자만 하러 다니는 사람들도 있는 것 같고 이 분야에 통달한 사람 역시 있을 것입니다.

그러나 오피스텔을 매매할 때는 역시 단점이라고 할 수 있는 위험성 또한 없지 않습니다. 그렇지 않다면 다들 여기에만 모이게 되겠죠.

1. 오피스텔 장점 투자 및 매매

오피스텔이 부동산 투자로 인기있는 이유는 소액으로 투자하기 좋은 부동산 상품 중에 하나이기 때문입니다.

소형 아파트, 소형 주택은 수요가 많은 편이라 매매에 있어 유리한 점이 있어 보입니다.

임대수익을 생각하는 사람에게도 비교적 안정적인 편입니다.

투자금과 임대수익 등, 수익률을 생각해 보면 아파트에 비해 높은 편입니다. 오피스텔의 경우에는 대부분 시세차익이 아니라 월세를 받는게 목적입니다. 임대수익률이 높은 편이죠. 거주가 아닌 투자가치로써는 이 정도가 주요 장점일 뿐입니다.

2. 오피스텔 투자 및 매매 단점, 위험성

많이 들어보셨겠지만 역시 가격의 변화입니다. 시간이 지날 수록 아파트는 오르는 것 같은데 오피스텔은 많이 오르지 않는 점이 단점이라고 할 수 있겠습니다. 시세차익 면에서는 약간 불안하다고 볼 수 있을 것 같습니다. 하지만 비교적 소액 투자가 가능하다는 점, 월세가 목적이라는 점, 그래서 오피스텔의 인기는 꾸준합니다.

분양한지 얼마 안 된 오피스텔은 그래도 괜찮은 편입니다. 그러나 몇 년이 지난 후부터는 새로운 트렌드에 맞춘 오피스텔들이 등장하기 마련입니다. 그렇다보면 당연히 기존의 것은 인기가, 즉 수요가 떨어지게 됩니다. 이 트렌드 때문에...  시세차익도 어려워질 수 있습니다. 여러가지 불안한 점들이 있는 것이죠.

결국 어느 시점이 되면, 부동산 거래시(계약이 끝난 후) 새로운 임대 계약에 따른 부동산 비용도 걱정이 되는 수준이 될 수 있습니다. 생각을 잘 하시고 투자하셔야 합니다.

부동산 투자 관련 책자에서도 가끔 언급되는 것 같은데 '비교적' 소액 투자가 가능해서 오피스텔을 시작하는 사람들이 많지만, 그럼에도 왜 손해를 보는 것일까? 라는 것에 대해 경고하는 것도 같은 이유에서입니다.

결국 오피스텔 투자 및 매매 시 가장 중요한 건 두 가지일 것 같습니다.

1. 임대수익을 노린다.

2. 역시 입지가 중요하구나.

따라서 월세를 목적으로 하는 투자 외에는 조금 더 생각해봐야 될 게 오피스텔 부동산 투자가 아닐까 싶습니다.

이 글 바로 전에 적은 '빌라' 투자의 장단과 오피스텔은 또 다른 부분이 있으니 주의해야 합니다.

또 하나 추가해 보자면... 뭐랄까요... 틈새시장? 이라고 해야 할까요? '입지'는 부동산 투자의 핵심 중 하나이고, 따라서 무엇이든 입지가 중요합니다. 그런데 그 입지의 기준을 재정립해서 투자하는 사람들도 있습니다. 특히 자신이 사는 동네라면 흐름과 분위기, 그곳에 거주하는 사람들의 특징을 잘 알기 때문에 일반적인 입지조건에서 벗어나 독특한 조건을 찾아내고, 그에 맞추어 그곳에만 특화된 부동산 투자를 하는 사람들도 꽤 있습니다. 생각을 조금씩 다르게 해서, 같은 것도 다르게 보는 연습도 필요한 것 같습니다.

또 부동산 투자 관련 책은 정확한 핵심은 안 가르쳐주는 것 같더라고요. 일반적인 것만 가르쳐 주는 것 같은이 너무 현혹되어서 그대로 참고하지 않았으면 싶습니다. 진짜 비밀은 본인만 아는 것 같고, 또 그 진짜 비밀이 불법 혹은 편법과 연관된게 많은 것 같은데 그런건 책에 적지 않겠지요? 조심해서 참고해야 합니다.

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은행 금리가 0%대 저금리 시대에 살고 있다.

금리연동형 금융 상품들은 죄다 죽을 쑤고 있다.

한때 유행이었던 즉시연금 상품이란게 있는지도 모르는 시대다. 

은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산 관심이 증가하고 있다.

대표적인 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다.

상가는 수억원이 필요한 비싼 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담감이 크다. 

은퇴즈음해서 1~2억원의 몫돈이 있는데, 주식시장은 변동성이 커서 위험하고, 금융상품은 저금리로 원하는월 현금흐름을 만들어 낼 수 없기 때문에 선택하는 투자방법이 오피스텔이다.

아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어려워 월세 수익률이 아파트보다 높은 오피스텔로 시선을 돌리는 것이다.

갭투자로 불리는 시세차익형 투자도 좋은 선택지였지만,

7.10 부동산 대책에서 발표로 조정지역내 아파트 취득시 취득세 중과, 종부세 강화로 

투자 상품으로 매력을 잃었다.

오피스텔 투자의 장단점을 알아보자.

규제 풍선 효과로 오피스텔 투자 몰리고 있다.

 부동산 규제로 인한 풍선효과로 오피스텔 투자로 사람들이 이동하고 있다.

이동하는 이유가 오피스텔 투자 장점이라고 할 수 있다.

장점 1.  전세자금 대출 받아 투자 가능 

 수도권 규제지역에서 3억 원이 넘는 아파트를 사면, 전세자금 대출이 제한되지만, 다세대, 연립, 오피스텔은 적용받지 않는다.

장점 2. 중도금 대출 가능 

부동산 규제로 다주택자에겐 아파트 집단대출이 안되지만,

오피스텔은 건설사 보증으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 오피스텔 분양권은 주택으로 분류되지 않기 때문에 무주택자 자격을 유지하거나 다주택자와 관련된 규제를 적용받지 않는다.

장점 3. 다주택자가 오피스텔 취득시 취득세가 상대적으로 저렴해 졌다.

오피스텔은 취득세 4.6%로, 아파트와 같은 다른 주거 형태에 비해 취득세가 비쌌으나,

710 부동산 대책에 2주택자 이상은 8%, 3주택자 이상 및 법인은 12% 취득세를 적용하겠다는 방안을 포함하고 있어, 상대적으로 오피스텔 취득세가 더 싸지게 됐다. 

 규제로 인한  상대적 매력 때문에 오피스텔 투자로 수요가 몰리며, 시세 상승 움직임을 보이고 있다.

단점 1.

아파트와 비교해 시세가 오르지 않는다.

규제지역의 경우 양도세 중과되는데, 오른게 없으니 양도세 중과를 별로 신경쓰지 않아도 된다는건 장점인가, 단점인가

단점 2.

높은 관리비로 인한, 진입장벽 있음.

임차인에 해당하는 얘기다.

단점 3.

낮은 환금성. 물론 아파트와 비교해서다.

임대료가 받쳐주고 공실 위험이 낮은 오피스텔은 투자할 자금들이 갈데가 없어

매매가 활발 하다. (2020기준)

단점 4.

오피스텔도 주택이다. 다주택자는 오피스텔 매도시 양도세 중과된다.

오피스 용도로 사용하지 않고 주거용을 사용하기 때문에 주택이다.

오피스텔을 가지고 있는 다주택자면

매도 순서를 양도차익이 적은 물건 부터 해야 양도세를 덜 낸다.

당연히 오피스텔을 가장 먼저 정리해야한다. 

주의할 사항들 

오피스텔 투자는 아파트 갭투자가 아니다.

오피스텔은 시세 차익보다는 현금 흐름을 기대하는 수익형 부동산이다. 

월세 수익을 노리는 수익형 부동산인 만큼, 임대 수익률이 그만큼 받쳐줘야 한다.

확인 1.

첫째도 교통, 둘째도 교통이다.

직장이 많은 서울 도심지 오피스텔 투자는 상대적으로 공실 위험이 덜하지만,

수도권 오피스텔 투자는 서울 도심권으로 이동할 수 있는 대중교통(지하철)이용이 얼마나 

편리한지 따져 봐야 한다. 

오피스텔 투자는 당연히 역세권 이어야 한다.

확인 2.

수익율 확인

도심이나 역세권인 조건을 만족했다면, 수익율을 따져 봐야 한다.

특시 신규 분양 오피스텔은 신중해야 한다.

신축 아파트를 흉내낸다고 분양가에 거품이 많이 껴있기 때문이다. 

임차인들은 월세 1~2만원에 예민하다.

높은 분양가에 수익율 5%를 고집하다간 공실되는 수가 있다.

어쩔수 없이 주변 월세수준이나 약간 높은 수준에서 임대를 놓아야 하고, 수익율은 떨어진다.

확인 3.

아파트와 달리 오피스텔은 건축법 규제가 덜하기 때문에 공급이 쉽다. 

오피스텔이 드문 곳에도 한곳이 성공하면, 앞다투어 경쟁적으로 오피스텔을 건설하게 된다. 
차라리 오피스텔 포화 지역인데도, 임대료가 받쳐주는 지역에(서울 도심) 투자하는 것이 좋다.

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