서울시 종상향 기준 - seoulsi jongsanghyang gijun

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(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부와 여당이 서울 도심의 주택공급을 확충하기 위해 용도지역을 적극적으로 변경하는 '종상향'을 통해 주택 용적률을 높여 고밀 개발하는 방안을 검토하고 있어 주목된다.

홍익표 더불어민주당 정책위의장은 12일 KBS 라디오에서 "고밀화나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다"고 말했다.

[김민아 제작] 일러스트

이는 주택 개발 부지의 용도지역을 바꿔주는 종상향을 통해 용적률을 올리는 방안이다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다.

주택이 주로 공급되는 지역은 주거지역인데, 주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역으로 분류된다. 일반주거지역은 공급되는 주택이 저층, 중층, 중고층이냐에 따라 1~3종 지역으로 세분화된다.

상업지역은 중심·일반·근린·유통 상업지역으로 분류되고, 공업지역은 전용· 일반·준 공업지역으로 나뉜다.

국토계획법 시행령에 용도지역별 최대 용적률이 있고, 지자체는 이 범위 내에서 다시 각자의 용적률을 정하게 된다.

법적 최대 용적률은 3종 일반주거지역은 300%, 준주거지역은 500%, 근린상업지역은 900%, 중심상업지역은 1천500% 등으로 제각기 다르다.

당정은 도심 내 개발 사업 과정에서 필요에 따라 사업지역의 고밀 개발을 위해 용도지역을 더 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역으로 적극 변경할 방침이다.

이같은 용도지역 변경은 해당 지자체 도시계획위원회의 심의를 통해 결정된다.

주거지역에서 상업지역으로 용도지역이 바뀌면 용적률이 크게 올라가지만 상업지역에서 지을 수 있는 주택은 제한적이다.

국토계획법상 유통상업지역에선 주택을 지을 수 없고, 다른 상업지역에선 상가 비율이 10% 이상인 주상복합만 지을 수 있다.

준공업지역에선 원칙적으로 기숙사 외에 공동주택을 건립할 수 없으나 서울시는 조례를 통해 준공업지역에서 지구단위계획이나 정비사업 등을 통해 개발하면서 산업부지를 60% 이상 확보한 경우 주택을 지을 수 있도록 허용하고 있다.

서울시가 소규모재건축사업을 활성화해 주택공급 확대에 나선다. 이를 위해 7층 이하 2종일반주거지역을 2종일반주거지역으로 상향할 경우 적용했던 의무공공기여를 폐지키로 했다. 또 임대주택을 추가 공급하는 경우 용적률 상한을 적용할 수 있도록 하는 등 규제를 완화해 사업성을 개선하겠다는 방침이다. 시는 지난 4일 이 같은 내용을 담은 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립하고, 시행에 들어간다고 밝혔다.

▲2종7층, 2종일반주거 상향 시 공공시설 등 부담비율 0%… 2차로 이상 도로 등 입지조건만 충족하면 용도지역 상향 가능=이번 기준에 따르면 서울시 소규모재건축사업의 대표적인 규제로 꼽히는 7층 이하 2종일반주거지역의 종상향에 대한 의무공공기여를 폐지했다.

현재 2종일반주거지역을 7층 이하·이상으로 구분하고 있는 지자체는 서울시가 유일하다. 문제는 7층 이하 2종일반주거지역을 2종일반주거지역으로 상향하는 경우에도 1단계 종상향과 동일하게 공공기여를 의무화하고 있다는 점이다. 실제로 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준 관리운영기준 및 매뉴얼’에 따르면 2종일반주거지역(7층)을 2종일반주거지역으로 상향하기 위해서는 공공기여 비율 10% 이상(순부담 기준)을 제공하도록 의무화하고 있다.

이에 따라 7층 이하 2종일반주거지역에서 소규모재건축을 추진하는 경우 층수제한으로 인해 사업성이 떨어지고 있는 상황이다. 의무공공기여로 종상향도 부담스럽긴 마찬가지다.

하지만 이번 기준이 시행됨에 따라 입지기준만 충족하면 통합심의를 거쳐 용도지역을 상향할 수 있을 전망이다. 2종일반주거지역 이상과 연접하고, 보·차도 구분된 2차로 이상의 도로와 접해 있다면 용도지역 상향이 가능하다는 것이다. 다만 구릉지나 고도지구, 자연경관지구 등에 입지할 경우에는 용도지역 상향이 불가능하다.

2종일반주거지역으로 상향하면 사용 가능한 용적률을 적용하지 못해 사업성이 떨어지는 문제가 사라질 전망이다. ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’에 따라 최고 25층까지 아파트를 건설할 수 있기 때문이다.

▲임대주택 추가 건설 시 상한용적률 적용 가능… 친환경·녹색 건축물 등 달성 시 최대 20% 용적률 인센티브=용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획할 수 있는 기준도 마련됐다.

우선 용도지역 변경에 따른 용적률을 구체적으로 설정했다. 7층 이하 2종일반주거지역이 2종일반주거지역이나 3종일반주거지역으로 상향한 경우 기준용적률은 190%, 허용용적률은 200%, 상한용적률은 250%가 각각 적용된다. 2종일반주거지역을 3종일반주거지역으로 상향한 경우에도 마찬가지다.

예를 들어 7층 이하 2종일반주거지역에서 2종일반주거지역으로 용도지역을 변경하는 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용 받는다. 이때 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 적용할 수 있다는 것이다.

더불어 기준용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용용적률 인센티브 항목과 비율도 정했다. 서울시의 주택정책 목표를 달성하기 위한 조치로 △우수디자인 15% △장수면주택 10% △녹색건축물 에너지효율 3~9% △제로에너지빌딩 10~15% △지능형건축물 6~15% △역사문화보전 5% 등이 추가된다. 다만 다수의 항목을 충족했더라도 용적률 인센티브는 20% 이내로 한정된다.

"현재 2종 일반주거지역인데

용도지역 변경(상향)을 하려면 어떻게 해야 할까요?"라는

문의가 들어와서 용도지역 변경(상향)에 대해 포스팅 해봅니다.

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용도지역 변경(종 상향)을 하게되면

법정 용적률이나 건축규제 등 많은 부분들이 달라지므로

용도지역 변경(상향)을 원하는 경우가 많겠지만

함부로 용도지역 변경(상향)을 할 수가 없습니다.

서울시 기준으로 용도지역 변경(상향)을 하려면

어떤 요건들이 필요한지 알아볼게요.

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제일 먼저 용도지역 변경(종 상향)에 대해서 알아보려면

그 조정기준이 어떤 것인지부터 알아야겠죠?

《용도지역 조정기준 2원칙》

1. 현재의 용도지역을 유지하는 것을 원칙으로 하되,

용도지역을 상향하고자 하는 지역에 대하여는

대상지 요건, 제반요건, 상향관련 체크리스트 등이

충족하는 경우에 한해서 조정을 검토할 수 있습니다.

2. 용도지역 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하며,

용도지역 조정 이후 연접한 지역과

2단계 이상 차이가 발생하지 않도록 계획합니다.

※ 용도지역 조정단계

1종 일반 → 2종(7층) → 2종일반 → 3종 일반 → 준주거 · 준공업 → 상업지역

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​그럼 이번엔 구체적으로 용도지역 변경(상향)을 하기위한 요건들을 알아봅니다.

   용도지역 변경(상향) 대상지 요건  

1. 법령 제·개정 및 관련 계획에서 조정 필요성을 제시한 지역

1) 관련 법령의 제·개정으로 인해 용도지역 조정이 필요한 지역

2) 도시기본계획 등 상위계획과 지구단위계획 및 도시계획사업 등

도시관리계획의 실현을 위해

용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

3) 중심지 발전계획, 생활권계획 등 서울시 차원의 종합계획 성격을 가진

관련 계획에서 용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

2. 여건변화에 대응하기 위하여 정책적으로 판단한 지역

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1) 서울시 주요 도시관리 정책 실현을 위해 반드시 필요한 지역

① 인근의 대단위 개발사업 완료 또는 개발계획 확정, 역세권 형성 등으로

토지이용이 급격하게 변화되거나 변화가 예상되는 경우

② 반복되는 수해 등 재난방지를 위해 도시관리계획 수립이 필요한 경우

③ 용도지역 지정현황이 주변의 용도지역, 지역여건 등과

현격하게 차이가 있어 조정이 필요성이 있다고 판단되는 소규모 부지의 경우

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3. 기타

1) 도시 및 주거환경정비기본계획, 준공업지역 발전계획 등

다른 도시계획에 의한 경우와 역세권 장기전세주택 건립관련

지구단위계획수립 관련은 해당 기준에 따름

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   용도지역 변경(상향)시 제반 요건  

1. 조정요건 충족 여부 

 검토 항목

판단 기준 

조정 요건 

  - 도시 및 주거환경정비기본계획의 계획용적률, 층수 등과의 부합 여부

  - 용도지역 상향 대상지 요건등 서울시 지구단위계획 수립지침과의 정합성

  - 도시계획시설 설치 또는 기타 시책사업 추진을 위한 용도지역 조정 필요성 

 계획 내용의 적정성

  - 공공기여 방안 제시 여부

  - 입지 기준 충족 여부

  - 규모별 유형비율, 임대주택 등의 확보의 적절성 

 주변지역과의 관계

  - 경관 및 주거환경 영향성 검토

  - 주면 용도지역과의 조화(과도한 밀도상승 여부, 인접한 용도지역과의 차이 등) 

※ 조정 요건은 제시한 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우 충족

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​2. 입지요건 충족 여부

1) 주거지역 계열에서의 조정

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 구 분

 판단 기준

 제2종(7층)

   제2종(7층) 일반주거지역 이상과 연접하고 2차로 이상의 도로와 접할 것

 제2종

   제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도·차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것

 제3종

   제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도·차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것

 준주거

   역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 250m 이내)으로서 간선도로와 접할 것

​

※ 도로조건은 "개발 후" 조건으로 하되, 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가

해당 차로 이상이며 당해 대상지까지 해당 차로 이상을 유지하여야 함.

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2) 상업지역 계열에서의 조정

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 구 분

 판단 기준

 중심 상업

   - 도심·부도심 지역 중에서 전략적 개발이 필요하다고 판단된 지역으로 역세권 250m 이내

     중심지로서, 주간선도로와 접하고 있는 지역

 일반 상업

   - 지역중심 이상에 해당하는 지역으로 역세권(500m 이내)이고 간선도로와 접하고 있는 지역

   - 지구중심에 해당하는 지역으로 역세권 지역(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역

 근린 상업

   - 지구중심 이하 역세권(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역

   - 지역중심 이상의 경우 지역특성 유지 및 강화를 위해 중·저밀 개발 유도가 필요한 지역

 유통 상업

   - 도시 매 및 지역 간 유통기능의 증진을 위해 필요하다고 판단되는 지역

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   공공시설 부담계획  

1. 기반시설 부담과 연계한 용도지역 조정

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1) 일반주거지역 종 상향은 개발밀도를 상승시켜

기반시설의 과부하를 유발시킬 수 있으므로

지구단위계획 내 공공기여 운영계획과 연계하도록 함.

2) 공공시설은 입안권자가 전체 지구단위계획구역에서​ 적정하게 확보될 수 있도록

​계획하되 종 상향시 공공시설 확보비율은 순부담 기준으로 다음을 만족해야 됩니다.

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​

​※ 협상에 의한 '도시계획변경 사전협상제도 운영체계'를 적용할 경우

별도의 기준을 준용

※ 도시·건축 공동위원회가 인정하는 경우 건축한계선, 전면공지 등을

공공시설 확보비율에 포함할 수 있으며 그 비율은 5%이내로 제한함.

3) 당해 필지 주변의 기반시설이 이미 충분히 마련되어 있는 경우

의무비율을 충족하기 위해 도로·공원·녹지·공공공지 등의 불필요한 추가설치를 금지하고

별도의 필지를 구획하여 문화시설·사회복지시설·도서관 등을 설치하거나

분필이 어려울 경우에는

구분지상권에 의한 건축물 도입을 적극 검토(도시계획시설의 입체결정을 적극 활용)

2. 기반시설 실현계획 작성

1) 기반시설 확보 계획서에는 구역 내 및 주변지역의

공공시설 현황 분석, 기반시설 신설 및 변경계획,

기반시설확보에 대한 재원조달 방안,

공공시설 확보의 효과 등을 포함하여 작성하도록 합니다.

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   용도지역 변경(상향)시 체크리스트  

용적률이 높은 지역으로 용도지역 변경을 검토하는 경우에는

다음 체크리스트를 작성 제출하여 적정성 검토 및

위원회 심의 등에 참조할 수 있도록 해야 됩니다.

<체크리스트>

※ 연접 용도지역 및 조로는 사업구역 둘레와 1/8 이상 접하는 경우에 적용

※ 도로조건은 "개발 후" 조건으로 하되, 연접하는 도로가 해당 도로 폭 이상이며

간선도로에서 당해 대상지까지 해당 도로 폭 이상을 유지해야 됩니다.

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​위에서 알아본 것처럼 용도지역 변경(상향)을 하려면 많은 요건들이 충족되어야 하는데

다시 정리를 간략하게 해보자면 다음과 같은 절차를 통해

변경여부를 판단하게 됩니다.

대상지 요건 충족

↓

입지요건 충족

↓

도시건축공동위원회 심의

(도시경관 확보 및 공공시설 부담 적정성, 체크리스트 등 검토)

이상으로 용도지역 변경(종 상향)을 위해선 어떤 요건들이 필요한지?

상세하게 살펴보았으니 도움이 되셨기를 바랍니다.